Propriétaire comme locataire vous devez avant la signature du bail, connaître vos droits et vos devoirs. L’Autogestionnaire vous guide afin de savoir que doit gérer un propriétaire et de son locatataire.

Le loyer et les charges

     Le locataire est tenu de payer son loyer et de rembourser sa part des charges au propriétaire. Si le propriétaire paie la totalité des charges, le locataire doit par la suite lui rembourser la part correspondant à sa consommation. C’est ce qu’on appelle les charges « récupérables ».

Que doit gérer le propriétaire

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez exiger qu’un tiers (particulier ou entreprise) se porte garant pour votre locataire. Cependant, il doit soumettre son engagement dans le contrat de location au travers d’un acte de caution solidaire.

En tant que bailleur vous devez vous charger des formalités de signalement en cas de changement du locataire. Cette démarche se fait auprès du service des impôts. Dans le cas contraire, vous serez tenu responsable du paiement de la taxe d’habitation.

Le propriétaire du bien a également à sa charge les frais de gestion et les honoraires du syndicat de copropriété. Il faut ajouter à cela la taxe foncière et potentiellement la partie du salaire du concierge (si vous disposez d’un) qui n’est pas à la charge du locataire.

Que doit gérer le locataire

En plus de devoir payer son loyer, le locataire doit rembourser sa part des charges. Les charges locatives, directement indexées sur le contrat de location, sont à sa charge. Les dépenses ne figurant pas dans la liste ci-dessous ne peuvent pas être réclamées au locataire. 

Les charges récupérables comprennent :

• L’ascenseur : les factures de dépannage, de remplacement des pièces usées, le coût d’entretien.
• L’eau : la consommation de l’occupant en eau, quote-part des parties communes et des espaces extérieurs, l’entretien et le relevé des compteurs.
• Le chauffage :  le combustible consommé, les frais de ramonage des conduits, le coût d’entretien de la chaudière et des pompes à chaleur.
• Les espaces extérieurs : les dépenses en éclairage, l’engrais et insecticides. Mais aussi les coûts d’entretien des jardins (coupes, arrosage, etc.) et d’enlèvement des ordures ménagères.
• Le personnel d’entretien : Représentent 100 % de la rémunération des employés d’immeubles chargés de l’entretien et de la sortie des poubelles.

Le locataire peut ainsi régler ses charges locatives des façons suivantes :

• Par versement trimestriel ou mensuel de la provision
• Par paiement ponctuel des dépenses sur présentation des factures.

L’état du logement :

     Lorsque le bail est signé avec votre locataire, vous devez veiller à ce que le bien que vous remettez, soit décent. Il ne doit pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du futur locataire.

Un logement considéré au norme pour la location doit comprendre:

• Une installation permettant un chauffage normal
• Une cuisine ou un coin cuisine
• Une installation d’évacuation des eaux usées
• Des sanitaires à l’intérieur du logement
• Un réseaux électrique
• Une installation d’alimentation en eaux potable

Concernant les rénovations et travaux du bien, il est important que vous sachiez ce que doit gérer un propriétaire et son locataire. 

 Que doit gérer le bailleur:

 Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,  il est précisé que le propriétaire du logement est responsable des réparations et travaux autres que locatif. Il en est excepté s’il existe une clause spécifique dans le contrat de location signé. Ce contrat précisera ce que doit prendre en charge le propriétaire.

1. Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : le propriétaire doit changer les équipements du bien pour une qualité supérieure à l’existant. Il doit assurer la réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants.
2. Travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement: le changement de volets défectueux, robinetterie vétuste, des colonnes d’eaux usées, des fenêtres, les conduits d’alimentations d’eaux,…
3. Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement: l’isolation, chaudière performante,…
4. Entretien des toitures et façades végétalisées.

Le propriétaire est dans l’obligation de faire les travaux nécessaires. Si il n’engage aucunes réparations, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter ses obligations. Dans un délai de 2 mois à compter de la mise en demeure, le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le greffe du tribunal.

À noter que si vous êtes propriétaire vous êtes également responsable de:

• La gestion des sinistres (incendie, dégâts des eaux ,…) non couverts par l’assurance habitation de votre locataire,
• Chargé des procédures suite au congé du locataire (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.).
• vous n’avez pas le droit de vous opposer aux aménagements de votre locataires, s’ils n’ont pas d’impact sur le long terme (transformation).

Que doit gérer le locataire

Il est important que vous sachiez ce que doit gérer également le locataire qui a également sa part de responsabilité dans l’entretien du logement. Une grande partie des réparations du quotidien sont à la charge de ce dernier. L’entretien du logement et des équipements mentionnés dans le contrat par exemple se doivent d’être entretenu par le locataire. Cela concerne les petites interventions et les réparations peu coûteuses du quotidien faisant référence au décret de 1987.
Celle-ci comprennent généralement :

• le nettoyage des équipements de la chaudière,
• le changement des petites pièces de plomberie,
• le raccords de peinture et de tapisserie,
• rem­placement des interrupteurs et des ampoules,…

Si le bien locatif présente une piscine, le locataire est dans l’obligation de l’entretenir, même s’il n’en a pas l’usage.

Durant toute la période de location, le locataire est responsable des dégradations qu’il engendre. À l’inverse, il ne sera pas tenu responsable si la dégradation est due à un événement involontaire (catastrophe naturelle) et/ou d’usure naturelle (vétusté). 

Le bailleur peut être tenu responsable lorsque les travaux du bien locatif n’ont pas été faits. Pour finir, retenez bien que la responsabilité du locataire cesse lorsque le contrat de bail prend fin et non à la remise des clés..

Si vous appréhendez le moment où vous devrez effectuer des travaux ou remplacer des équipements, il est préférable de déléguer ces tâches à des professionnels. Avec l’application Mon AGIL, vous pouvez en un clic réserver un créneaux avec une professionnel pour qu’il réalise vos travaux mineurs. 

Assurer son bien:

     Vous vous devez d’avoir une assurance efficace afin de vous couvrir en cas de litiges ou d’accidents. Mais il est parfois compliqué de savoir ce que doit assurer un propriétaire et son locataire. 

S’assurer en tant que propriétaire

Le Bailleur est responsable en cas de :

• De sinistres, il peut donc être mise en cause s’il est dû à un défaut de construction ou à un défaut d’entretien.
• D’un incendie ou d’une explosion, causé par le locataire.

Le bailleur peut se contenter d’assurer sa responsabilité civile. Il est néanmoins recommandé de souscrire à l’assurance propriétaire non occupant.  Elle peut être précieuse quand le locataire est mal assuré. Elle couvre généralement assez largement le propriétaire.

S’assurer en tant que locataire

Lors de la signature du contrat de location, le locataire remet au propriétaire, une attestation d’assurance (à renouveler chaque année). En effet, le locataire doit souscrire à une assurance habitation pour disposer de votre logement. Dans le cas contraire, le propriétaire doit lui envoyer une mise en demeure pour lui rappeler l’obligation de s’assurer. 
La mise en demeure doit aussi informer le locataire que s’il n’est pas assuré, le propriétaire prendra lui-même l’assurance et lui demandera le remboursement.

Si un mois après que la procédure de mise en demeure soit engagée, le locataire n’a pas transmis l’attestation d’assurance, le propriétaire est dans son droit de:

1. Souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire et le faire payer cette dernière,
2. Résilier le contrat de bail, si une clause prévoyant cette procédure a été inscrite dans le contrat.

Informations supplémentaires concernant le bail:

     Le propriétaire ne peut pas s’introduire dans le logement sans l’accord du locataire. Toutefois, à la fin du bail ou dans le cas d’une vente du logement, le locataire ne peut en refuser l’accès à son propriétaire pour les visites. 

Il est bon à savoir que vous pouvez ajouter une clause lors de la signature du bail pour l’augmenter ou diminuer la duré du bail. Cependant, sa durée minimum ne peut être inférieure à un an et doit être justifiée et inscrite dans le contrat de bail.

Désormais, vous savez ce que doit gérer un propriétaire et son locataire, quand il y a des démarches administratives ou des travaux à faire dans un bien locatif.

Sources:

1. Gestion : tout savoir sur la gestion locative | De Particulier à Particulier 
2. La relation entre le locataire et le propriétaire : les droits et obligations de chacun
3. Gestion locative: obligations du locataire
4. Charges du locataire
5. Réparations à la charge du propriétaire et celle du locataire

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Que signifie être autogestionnaire immobilier ?

     Lorsqu’on parle d’autogestionnaire, on fait référence aux propriétaires-bailleurs qui souhaitent gérer seuls leurs biens locatifs. Ils ne font pas ou peu appel à une agence immobilière ou autres gestionnaires de biens professionnels pour gérer leur biens locatifs, faire des visites ou encore gérer leur comptabilité. On peut facilement considérer que c’est une activité qui prend du temps et qui demande également de l’investissement personnel.

Pourquoi vouloir gérer seul son bien locatif ?

Les avantages ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous avez plusieurs avantages à choisir de gérer seul vos biens locatifs, plutôt que de les déléguer à des professionnels du métier.
Premièrement, c’est un avantage financier, puisque vous allez payer moins cher, voire ne rien débourser pour la gestion quotidienne de votre logement. Effectivement, demander les services d’une agence immobilière pour sa gestion locative oblige à débourser un certain montant chaque mois. En général les frais n’englobe pas la gestion de toutes les tâches. Vous pouvez donc vous retrouver à payer des frais annexes. Cela peut concerner, les frais de clôture de compte,  les commissions prohibitives pour suivre les travaux et bien d’autres frais… Vous aurez plus de chance d’amortir l’investissement de votre bien et de rembourser rapidement votre prêt bancaire. En effet, faire appel à une agence de gestion locative vous coûte en général entre 7 et 10 % du prix des loyers hors taxes pour des services parfois peu optimums.

Mis à part l’aspect financier, lorsque le bailleur s’occupe lui-même de sa gestion locative, il est en relation directe avec son locataire. Vous obtiendrez en temps réel toutes les informations concernant la gestion courante du logement. Cela vous permettra également d’entretenir de bonnes relations avec votre locataire, tout en veillant au maintien de votre propriété.
Gérer seul votre bien offre un contrôle sur toutes les actions de votre activité. Par conséquent vous serez libre de vos choix et aurez réellement la maitrise de votre gestion locative.

Comment faire ? (Les aides disponibles)

Si vous décidez de gérer seul votre bien locatif, vous disposez de plusieurs outils utiles à la gestion.
Avoir recours aux logiciels de gestion locative peut s’avérer une bonne idée. Ils vous permettront d’organiser en interne votre activité et de prendre en charge de manière automatisée certaines tâches. Ainsi vous gagnerez du temps, mais aussi vous éviterez les erreurs. Plusieurs logiciels sont disponibles sur le marché et à des prix variables. Pour plus d’information sur le sujet, consultez l’article sur Comment choisir son logiciel de gestion locative.

Sur ce sujet, vous disposez également d’une multitude de blogs qui vous guide dans votre gestion locative. Pour illustrer au mieux cette idée, prenons l’exemple du blog de Mon AGIL , l’Autogestionnaire, qui dédie l’ensemble de ses articles à l’immobilier locatif à destination des propriétaires-bailleurs désirant obtenir des informations utiles et vulgarisées.

Sur YouTube, vous trouverez de nombreuses vidéos explicatives sur l’ensemble des sujets qui touche à l’immobilier locatif.

Afin d’apprendre les éléments clés de la gestion locative et les bases de l’investissement immobilier, des organismes vous proposent parfois des formations. Grâce  à ces dernières, vous aurez un condenser des informations pour faire de vous un bon autogestionnaire immobilier. Cependant, sachez que ces formations sont payantes et parfois onéreuses.

Qui peut être autogestionnaire immobilier ?

     Etre un bon autogestionnaire immobilier requiert plusieurs qualités et compétences. Néanmoins, être autogestionnaire reste accessible à tous. Sachez qu’être organisé et rigoureux, vous seront utiles pour tous ce qui concerne la partie administrative de votre activité, notamment la comptabilité.

Des qualités relationnelles vous seront utiles notamment pour échanger avec vos locataires mais aussi vos prestataires de services. Vous devrez battre votre timidité et ne pas hésiter à faire preuve de fermeté.
Avoir une situation stable, c’est-à-dire avoir une entrée d’argent chaque mois récurrente sera a votre avantage également. Par exemple, vous devez être en mesure de présenter lors de votre demande de prêt vos trois derniers bulletins de salaires ou encore des relevés de compte sans anomalies. Si vous êtes entrepreneur, les trois derniers bilans de l’entreprise vous seront demandés. Il faut donc faire preuve de sérieux également.

Le financement

Vouloir investir dans l’immobilier est à portée de tous. Vous devez savoir que l’achat d’un bien locatif ne s’adresse pas uniquement aux personnes qui ont les moyens. Plusieurs cas de figure s’offrent à vous. Un apport financier vous aidera dans l’achat de votre bien et vous permettra de réduire le capital de votre emprunt. Retenez quand même qu’en cas d’imprévu, avoir de l’argent de côté vous permettra de gérer au mieux la situation.
Ne vous inquiétez pas ! Si vous n’avez pas l’argent pour l’achat d’un logement, vous pouvez tout de même demander un prêt pour financer la totalité de votre projet (110 %). En fonction de votre situation, vous pourrez vivre de vos revenues locatifs. Sachez néanmoins que cela nécessite du temps avant d’atteindre ce degré de liberté financière. La grande majorité des autogestionnaires dispose d’un autre emploi en parallèle de leur activité de loueur.

Le temps à consacrer

Gérer soit même a la réputation d’être chronophage. Tout dépendra de votre niveau d’implication, de vos ambitions et de si vous souhaitez en faire votre activité principale ou bien uniquement un complément de revenus. Il faut prendre en compte qu’en tant que propriétaire-bailleur, vous avez un certain nombre de tâches qui sont à votre charge. La gestion des réparations de la location par exemple peut prendre du temps et s’avérer très complexe. L’intervention d’un professionnel peut parfois s’avérer recommandé, voire nécessaire .

Enfin, la tâche la plus chronophage reste la recherche de locataire, cela peut prendre plusieurs jours, voire plusieurs semaines. Il est primordial de limiter les vacances locatives (période sans locataire) et de louer au plus vite vos logements. Le temps c’est de l’argent. Il vous faudra répondre au téléphone, planifier les visites, analyser les documents et bien d’autres tâches énergivores.

Les idées reçues

Sachez qu’il existe beaucoup d’idées reçues, qui sont en générales infondées.
En premier lieu, on pense directement à l’argent nécessaire à l’achat. Il n’est pas indispensable d’avoir de gros moyens pour investir dans l’immobilier locatif. Un revenu stable et durable est suffisant que vous gagniez le SMIC ou plus.

Ensuite, gérer un bien locatif est forcément synonyme de pépin et de problèmes d’impayés avec le locataire. N’hésitez pas à réclamer aux futurs locataires tous les justificatifs que vous êtes en droit d’exiger. Vous pouvez toujours avoir recours à une assurance loyer impayée, dite GLI. En prenant les dispositions nécessaires, la plus part des autogestionnaires aguerris évitent ces situations stressantes.

De plus, il n’est pas obligatoire d’investir près de chez soi. En effet, avec l’avènement du numérique, la gestion de votre location peut être faite à distance. Les logiciels de gestion locative sont nombreux et très utiles. Vous pouvez aussi bien signer à distance vos documents comme planifier des visites de votre logement, faire signer un bail, …

Beaucoup penseront qu’il est préférable de faire un emprunt sur une courte durée afin de rapidement rembourser son crédit. Choisir de prendre un crédit long vous permet chaque mois d’avoir des mensualités peu élevées. Vous pourrez ainsi rembourser votre crédit sans être prit à la gorge par des mensualités trop élevées.

Il existe également beaucoup de préjugés autour de l’ancienneté du logement. On a tendance à penser qu’acheter un bien neuf nous revient forcement plus cher. Plusieurs économies sont envisageables notamment au niveau énergétique. Vous n’aurez pas ou peu de réparation/travaux à prévoir grâce aux dernières avancées niveau des performances énergétiques installées dans votre logement. Cela représente une économie pas négligeable sur du moyen et long terme. Cependant, investir dans l’ancien est également avantageux. Effectivement, la loi Malraux, par exemple, permet de défiscaliser des travaux de restauration d’un immeuble en mauvais état. Vous pouvez ainsi avoir des avantages fiscaux majeurs. C’est donc à l’autogestionnaire d’analyser selon ses opportunités les meilleures solutions. Il y a des avantages comme des inconvénients dans toutes les situations et c’est à vous de faire le bon choix pour votre futur projet.

Paradoxalement, gérer seul son bien locatif ne prend pas forcément énormément de temps. Aujourd’hui, le numérique et particulièrement les logiciels de gestion locative vous aident aussi bien dans votre fiscalité, dans vos travaux ou dans votre gestion quotidienne de votre activité de loueur. 

Vous avez désormais les grands principes pour être autogestionnaire immobilier. Les caractéristiques importantes pour avoir le bon profil de loueur et les avantages à l’autogestion immobilière vous sont divulgués dans cet article. Ils vous permettront d’être indépendant dans votre activité.

Sources:

1. Principales idées reçues
2. Les préjugés sur l’immobilier locatif
3. Avantages/Inconvénients gestion locative seule

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