Propriétaire comme locataire vous devez avant la signature du bail, connaître vos droits et vos devoirs. L’Autogestionnaire vous guide afin de savoir que doit gérer un propriétaire et de son locatataire.

Le loyer et les charges

     Le locataire est tenu de payer son loyer et de rembourser sa part des charges au propriétaire. Si le propriétaire paie la totalité des charges, le locataire doit par la suite lui rembourser la part correspondant à sa consommation. C’est ce qu’on appelle les charges « récupérables ».

Que doit gérer le propriétaire

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez exiger qu’un tiers (particulier ou entreprise) se porte garant pour votre locataire. Cependant, il doit soumettre son engagement dans le contrat de location au travers d’un acte de caution solidaire.

En tant que bailleur vous devez vous charger des formalités de signalement en cas de changement du locataire. Cette démarche se fait auprès du service des impôts. Dans le cas contraire, vous serez tenu responsable du paiement de la taxe d’habitation.

Le propriétaire du bien a également à sa charge les frais de gestion et les honoraires du syndicat de copropriété. Il faut ajouter à cela la taxe foncière et potentiellement la partie du salaire du concierge (si vous disposez d’un) qui n’est pas à la charge du locataire.

Que doit gérer le locataire

En plus de devoir payer son loyer, le locataire doit rembourser sa part des charges. Les charges locatives, directement indexées sur le contrat de location, sont à sa charge. Les dépenses ne figurant pas dans la liste ci-dessous ne peuvent pas être réclamées au locataire. 

Les charges récupérables comprennent :

• L’ascenseur : les factures de dépannage, de remplacement des pièces usées, le coût d’entretien.
• L’eau : la consommation de l’occupant en eau, quote-part des parties communes et des espaces extérieurs, l’entretien et le relevé des compteurs.
• Le chauffage :  le combustible consommé, les frais de ramonage des conduits, le coût d’entretien de la chaudière et des pompes à chaleur.
• Les espaces extérieurs : les dépenses en éclairage, l’engrais et insecticides. Mais aussi les coûts d’entretien des jardins (coupes, arrosage, etc.) et d’enlèvement des ordures ménagères.
• Le personnel d’entretien : Représentent 100 % de la rémunération des employés d’immeubles chargés de l’entretien et de la sortie des poubelles.

Le locataire peut ainsi régler ses charges locatives des façons suivantes :

• Par versement trimestriel ou mensuel de la provision
• Par paiement ponctuel des dépenses sur présentation des factures.

L’état du logement :

     Lorsque le bail est signé avec votre locataire, vous devez veiller à ce que le bien que vous remettez, soit décent. Il ne doit pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du futur locataire.

Un logement considéré au norme pour la location doit comprendre:

• Une installation permettant un chauffage normal
• Une cuisine ou un coin cuisine
• Une installation d’évacuation des eaux usées
• Des sanitaires à l’intérieur du logement
• Un réseaux électrique
• Une installation d’alimentation en eaux potable

Concernant les rénovations et travaux du bien, il est important que vous sachiez ce que doit gérer un propriétaire et son locataire. 

 Que doit gérer le bailleur:

 Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,  il est précisé que le propriétaire du logement est responsable des réparations et travaux autres que locatif. Il en est excepté s’il existe une clause spécifique dans le contrat de location signé. Ce contrat précisera ce que doit prendre en charge le propriétaire.

1. Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : le propriétaire doit changer les équipements du bien pour une qualité supérieure à l’existant. Il doit assurer la réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants.
2. Travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement: le changement de volets défectueux, robinetterie vétuste, des colonnes d’eaux usées, des fenêtres, les conduits d’alimentations d’eaux,…
3. Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement: l’isolation, chaudière performante,…
4. Entretien des toitures et façades végétalisées.

Le propriétaire est dans l’obligation de faire les travaux nécessaires. Si il n’engage aucunes réparations, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter ses obligations. Dans un délai de 2 mois à compter de la mise en demeure, le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le greffe du tribunal.

À noter que si vous êtes propriétaire vous êtes également responsable de:

• La gestion des sinistres (incendie, dégâts des eaux ,…) non couverts par l’assurance habitation de votre locataire,
• Chargé des procédures suite au congé du locataire (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.).
• vous n’avez pas le droit de vous opposer aux aménagements de votre locataires, s’ils n’ont pas d’impact sur le long terme (transformation).

Que doit gérer le locataire

Il est important que vous sachiez ce que doit gérer également le locataire qui a également sa part de responsabilité dans l’entretien du logement. Une grande partie des réparations du quotidien sont à la charge de ce dernier. L’entretien du logement et des équipements mentionnés dans le contrat par exemple se doivent d’être entretenu par le locataire. Cela concerne les petites interventions et les réparations peu coûteuses du quotidien faisant référence au décret de 1987.
Celle-ci comprennent généralement :

• le nettoyage des équipements de la chaudière,
• le changement des petites pièces de plomberie,
• le raccords de peinture et de tapisserie,
• rem­placement des interrupteurs et des ampoules,…

Si le bien locatif présente une piscine, le locataire est dans l’obligation de l’entretenir, même s’il n’en a pas l’usage.

Durant toute la période de location, le locataire est responsable des dégradations qu’il engendre. À l’inverse, il ne sera pas tenu responsable si la dégradation est due à un événement involontaire (catastrophe naturelle) et/ou d’usure naturelle (vétusté). 

Le bailleur peut être tenu responsable lorsque les travaux du bien locatif n’ont pas été faits. Pour finir, retenez bien que la responsabilité du locataire cesse lorsque le contrat de bail prend fin et non à la remise des clés..

Si vous appréhendez le moment où vous devrez effectuer des travaux ou remplacer des équipements, il est préférable de déléguer ces tâches à des professionnels. Avec l’application Mon AGIL, vous pouvez en un clic réserver un créneaux avec une professionnel pour qu’il réalise vos travaux mineurs. 

Assurer son bien:

     Vous vous devez d’avoir une assurance efficace afin de vous couvrir en cas de litiges ou d’accidents. Mais il est parfois compliqué de savoir ce que doit assurer un propriétaire et son locataire. 

S’assurer en tant que propriétaire

Le Bailleur est responsable en cas de :

• De sinistres, il peut donc être mise en cause s’il est dû à un défaut de construction ou à un défaut d’entretien.
• D’un incendie ou d’une explosion, causé par le locataire.

Le bailleur peut se contenter d’assurer sa responsabilité civile. Il est néanmoins recommandé de souscrire à l’assurance propriétaire non occupant.  Elle peut être précieuse quand le locataire est mal assuré. Elle couvre généralement assez largement le propriétaire.

S’assurer en tant que locataire

Lors de la signature du contrat de location, le locataire remet au propriétaire, une attestation d’assurance (à renouveler chaque année). En effet, le locataire doit souscrire à une assurance habitation pour disposer de votre logement. Dans le cas contraire, le propriétaire doit lui envoyer une mise en demeure pour lui rappeler l’obligation de s’assurer. 
La mise en demeure doit aussi informer le locataire que s’il n’est pas assuré, le propriétaire prendra lui-même l’assurance et lui demandera le remboursement.

Si un mois après que la procédure de mise en demeure soit engagée, le locataire n’a pas transmis l’attestation d’assurance, le propriétaire est dans son droit de:

1. Souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire et le faire payer cette dernière,
2. Résilier le contrat de bail, si une clause prévoyant cette procédure a été inscrite dans le contrat.

Informations supplémentaires concernant le bail:

     Le propriétaire ne peut pas s’introduire dans le logement sans l’accord du locataire. Toutefois, à la fin du bail ou dans le cas d’une vente du logement, le locataire ne peut en refuser l’accès à son propriétaire pour les visites. 

Il est bon à savoir que vous pouvez ajouter une clause lors de la signature du bail pour l’augmenter ou diminuer la duré du bail. Cependant, sa durée minimum ne peut être inférieure à un an et doit être justifiée et inscrite dans le contrat de bail.

Désormais, vous savez ce que doit gérer un propriétaire et son locataire, quand il y a des démarches administratives ou des travaux à faire dans un bien locatif.

Sources:

1. Gestion : tout savoir sur la gestion locative | De Particulier à Particulier 
2. La relation entre le locataire et le propriétaire : les droits et obligations de chacun
3. Gestion locative: obligations du locataire
4. Charges du locataire
5. Réparations à la charge du propriétaire et celle du locataire