Aujourd’hui les dépôts de garantie sont responsables de 2 conflits sur 3 entre locataires et propriétaires. Ils sont responsables en grande partie du manque de confiance sur le marché de la location immobilière.
1-Mais déjà, qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, à ne pas confondre avec la caution, est la somme demandée avant la remise des clés par le bailleur (le propriétaire ou son agent immobilier).
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais est quasi-systématiquement demandé. Son montant est limité à 1 mois de loyer hors charges en cas de location vide, et 2 mois de loyers hors charges en cas de location meublée.
Le bailleur conserve la somme durant toute la location et la rend ou non à son locataire après l’état des lieux de sortie. Effectivement en cas de dégradations ou de dettes locatives, le bailleur est en droit de conserver tout ou partie du dépôt pour réparer les dommages causés par le locataire.
Il est obligatoire de réaliser un état des lieux contradictoire de sortie, en faisant intervenir un huissier en cas de désaccord important entre locataire et propriétaire, afin de pouvoir réaliser les retenues sur dépôt de garantie.
Si l’état des lieux de sortie ne relève aucun dommage, alors le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans le mois suivant la restitution des clés. En cas de dommages, il doit le restituer dans les 2 mois suivant la restitution des clés.
Si ces délais ne sont pas respectés, le bailleur s’expose à une amende de 10% du montant du loyer par mois de retard.
Il existe deux cas particuliers concernant le dépôt de garantie :
- En cas de location saisonnière entre particuliers, le propriétaire peut demander une caution pour se protéger des dégradations. Le montant de cette caution n’est pas limité par la réglementation, mais généralement est de l’ordre de 20% du prix de la location.
- En cas de bail mobilité, dont la durée varie de 1 à 10 mois, il est interdit pour un bailleur de demander à son locataire un dépôt de garantie.
2-Pourquoi le dépôt de garantie est une pratique pleine de failles ?
Comme expliqué plus haut, le dépôt de garantie est responsable de la majorité des litiges entre locataire et propriétaire. Ceux-ci interviennent en majorité en fin de location, et peuvent être le résultat d’actions malhonnêtes ou non.
Dans les exemples de comportements litigieux, il est relativement fréquent qu’un locataire ne paye pas ses derniers mois de loyer pour ne prendre aucun risque à la sortie de la location, laissant le propriétaire sans aucune protection.
A l’inverse, certains propriétaires mal intentionnés n’hésitent pas à conserver le dépôt de garantie avec des devis exagérés ou pour couvrir l’usure normale du logement.
Cependant, dans la majorité des cas, les litiges résultent de comportements naturels et ne sont pas mal intentionnés. Que ce soit par méfiance envers le propriétaire ou par méconnaissance du prix des réparations d’un côté ou de l’autre, les locataires se plaignent souvent du solde de dépôt de garantie qu’ils récupèrent. S’ensuivent de laborieux échanges, chronophages et parfois agressifs.
Cependant il existe aussi des risques liés aux dépôts de garantie en début de location. Par exemple, une fraude de plus en plus récurrente consiste à se faire passer pour un propriétaire, demander le paiement du dépôt de garantie en avance, puis disparaître dans la nature. Pour ce faire, rien de plus simple, il suffit de louer un Airbnb quelques jours, faire une fausse annonce de location sur le Airbnb à un prix attractif, organiser des visites dans le Airbnb puis annoncer à tous les locataires potentiels qu’ils sont acceptés, et qu’ils doivent maintenant faire un virement de 1 ou 2 mois de loyer pour réserver la location.
Autre sujet plus technique, les propriétaires souscrivant à une Garantie Loyers Impayés peuvent aussi risquer la déchéance de garantie. Effectivement, de nombreux dépôts de garantie sont payés par chèque lors de la remise des clés, et peuvent s’avérer sans provision (« chèque en bois ») lorsqu’ils sont encaissés après l’emménagement du locataire.
L’encaissement du dépôt de garantie est une condition d’activation de la Garantie Loyers Impayés, le propriétaire peut donc risquer gros en cas de loyers impayés en cours de location.
3-Quelle alternative fiable et sécurisante pour gérer son dépôt de garantie ?
Même s’il existe de bonnes pratiques pour limiter au maximum les risques, comme passer par une agence immobilière, demander des virements et non des chèques, préempter les conflits potentiels avec un pré-état des lieux, etc., le fonctionnement même du dépôt de garantie est générateur de conflits.
C’est pour faire face à ces problèmes qu’est née l’assurance dépôt de garantie. Le principe est simple, le locataire ne paye plus son dépôt mais souscrit à une assurance qui couvre son propriétaire.
Les avantages sont nombreux pour toutes les contreparties de la location :
- Le locataire emménage sereinement avec une forte flexibilité financière et ne craint plus ne pas revoir son dépôt de garantie même s’il entretient parfaitement son logement
- Le propriétaire ne fragilise pas son locataire dès l’emménagement et installe une relation de confiance. Les dégradations sont validées par un intermédiaire de confiance qui rembourse immédiatement le propriétaire, supprimant tout risque de litige
- Le gestionnaire immobilier gagne du temps en supprimant une tâche administrative sans valeur ajoutée et a un intermédiaire unique pour les dégradations de tous ses logements, ce qui lui évite des échanges conflictuels avec ses locataires
Aujourd’hui en France, le premier acteur à proposer cette assurance est la société Depozen, qui vise à renouer le lien de confiance dans les relations locatives. Il est à prévoir que de nombreux acteurs se lancent sur ce créneau pour démocratiser ce nouveau produit d’assurance, profondément social, rendant du pouvoir d’achat aux locataires français.
