Ce n’est pas toujours simple de choisir son locataire en tant qu’Autogestionnaire. Afin de vous assurer de la tranquillité quant à votre décision, voici une liste de conseils pour vous aider à choisir avec soin votre nouveau locataire.
Nombreux sont les bailleurs craignant les impayés ou d’être confrontés à des dégradations lors d’un investissement locatif. Une fois le bail signé, difficile d’expulser et de changer de locataire. Le choix de celui-ci n’est donc pas à prendre à la légère. Vous devez vous prémunir de ces risques en évaluant le sérieux et la solvabilité de vos candidats. Nous vous proposons ci-dessous quelques conseils et critères essentiels afin de sélectionner au mieux votre futur locataire.
1. Un locataire qui inspire confiance
Il est nécessaire dans un premier temps de faire connaissance avec le candidat locataire. Premièrement, celui-ci vous contactera via un appel ou un message suite à la publication de votre annonce immobilière. Vous aurez donc une première image de lui, et pourrez en profiter pour poser quelques questions afin d’évaluer son sérieux. N’hésitez pas à jauger votre interlocuteur afin de parfaire votre première impression.
Programmez ensuite une visite des lieux, ce qui vous permettra d’échanger de vive voix l’un avec l’autre. Vous vous ferez une idée sur la personnalité du candidat, sur votre entente éventuelle, et sur la confiance que vous pouvez lui accorder. Il ne faut pas hésiter à être sélectif. Faites confiance à votre instinct.
En cas de doute, vous pouvez contacter, si possible, le bailleur précédent pour tirer des informations sur le locataire et la relation qu’il entretenait avec ce dernier. Demandez donc au candidat s’il souhaite vous fournir des références d’anciens logements loués. Ce n’est en rien une obligation mais cela vous apportera des informations sur la volonté de transparence du candidat. Cela vous évitera peut-être des mauvaises surprises et vous permettra une sélection de votre futur locataire en toute sérénité.
2. Vérifier les documents
Demandez au candidat de vous faire part de leur dossier de candidature complet. Il vous faut un dossier qui puisse vous rassurer.
La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a pour objectif un meilleur accès au logement dans le domaine de l’immobilier. Elle instaure une liste de documents justificatifs que vous pouvez demander au candidat. Les justificatifs nécessaires portent sur l’identité du locataire, son emploi avec le contrat de travail, ses revenus avec ses trois derniers bulletins de salaire, son dernier avis d’imposition et enfin ses trois dernières quittances de loyers et taxes foncières.
En ce qu’il s’agit de la vérification d’un dossier locatif, vous pouvez vous aider du site impot.gouv. En y inscrivant le numéro fiscal de votre locataire ainsi que la référence de son avis, vous accéderez à son avis d’imposition.
Avec l’ensemble de ces vérifications, vous serez rassuré sur votre locataire. Prenez donc bien soin de vérifier ce dossier de candidature au complet.
3. S’assurer de la solvabilité du futur locataire
La solvabilité du candidat locataire constitue un élément majeur lors de votre choix. Il s’agit de sa capacité à payer ses dettes et à tenir ses engagements, à court et long terme. L’évaluer vous permettra d’éviter les impayés.
Tout d’abord, il est recommandé de demander une caution solidaire, afin de s’assurer du paiement des dettes locatives du locataire par son garant. Le garant peut être une personne dans l’entourage du locataire prête à payer ou un organisme privé comme Garantme ou Wemind. Il est favorable de choisir un membre de la famille, un concubin ou son parent, plutôt qu’un ami. Celui-ci aura plus de chance de rester dans la vie du locataire de façon stable sur une longue durée, et d’accepter de payer en cas de problèmes.
De même, il est conseillé de prendre une assurance “loyers impayés” afin de se prémunir d’une incapacité du locataire et de ses garants à régler le montant du loyer. Bien qu’elle soit payante, cette assurance couvrira les impayés et les dégradations volontaires causés sur votre loyer. Elle vous fournira également une protection juridique en cas de litige avec votre locataire.
Assurez-vous des revenus de votre candidat. En général, il est attendu pour un locataire et/ou son garant un salaire 3 fois supérieur au revenu du loyer, contenant les charges. Prenez compte de son revenu brut dans le contrat de travail. Celui-ci doit correspondre au revenu mensuel multiplié par 12. Comptez environ 75 % du revenu brut pour évaluer le revenu net. Certaines agences immobilières proposent la vérification des dossiers locatifs, garantissant leur authenticité grâce à l’utilisation d’un protocole emprunté au service bancaire.
4. Prendre en compte toutes les possibilités
Pour déterminer quel serait le meilleur locataire pour votre bien immobilier, nous vous recommandons d’effectuer une petite enquête. L’âge peut aussi être un critère à considérer. En effet, les locataires âgés de plus de 65 ans avec des revenus modestes sont protégés par la loi de bail de résidence principale. Vous ne pourrez leur demander congé à moins de leur trouver un nouveau logement. La seule option pour que vous puissiez leur donner congé est d’être vous-mêmes âgés de plus de 65 ans en situation précaire.
Privilégiez un locataire dont le lieu de travail est proche du logement. Celui-ci aura plus de chance de séjourner pour une longue durée. Ainsi cela vous évitera un déménagement rapide et d’avoir à retrouver un nouveau candidat. Vous pouvez interroger le locataire sur la durée de son emploi, et prendre cela comme critère de décision.
Prenez également en compte qu’un locataire au revenu élevé apporte aussi son lot d‘inconvénients. Si celui-ci sera bien en mesure de payer le loyer, en revanche il risque de devenir lui-même propriétaire et par conséquent, quitter le logement. Toutes ces données vous amèneront à estimer la longévité de location.
Gare à la discrimination !
Sur vous seul repose le choix de votre locataire. Néanmoins, votre choix ne doit en aucun cas se baser sur les origines, les opinions politiques, la religion, l’orientation sexuelle ainsi que le sexe des candidats. La discrimination au logement peut mener jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende.
A présent que vous avez pris connaissance de l’ensemble des critères et aspects auxquels s’intéresser, vous êtes prêt à faire le meilleur choix possible quant à votre futur locataire.
Vous avez les cartes en mains, maintenant, à vous de jouer!
Sources:
