Comment rédiger un bail d’habitation?

Vous êtes bailleur et cherchez à rédiger un bail d’habitation. Pour que celui-ci soit valide il faut suivre un modèle très précis, en fonction du  type de location.

En tant qu’Autogestionnaire, vous devez impérativement faire signer des baux à vos futurs locataires. Mais comment rédiger correctement un bail d’habitation ? On a répertorié pour vous des exemples de baux en fonction des types de location  afin de faciliter la tâche des propriétaires-bailleurs. Evidemment, ces derniers sont personnalisables en fonction des spécificités de chaque location. Néanmoins, la trame principale est suffisante pour garantir le minimum légal afin de rédiger un bail d’habitation adapté à vos besoins.

Les informations obligatoires :

     Les bailleurs et locataires rédigent eux-mêmes le bail d’habitation qui vient s’ajouter aux divers documents constituant son dossier de locataire. Cela doit se faire par écrit et selon un modèle type. Pour chaque bail, il faut préciser:

• La date de prise d’effet du bail
• Sa durée
• Ses conditions financières avec le montant du loyer
• L’identité, l’état civil et l’adresse du bailleur doivent également figurer sur le bail.
• Sans oublier les noms des locataires que vous devez indiquer dans le contrat. 

Pour qu’un bail soit valide, il doit remplir une liste de conditions réglementées et être signé par les deux parties. 

Chaque bail doit indiquer s’il est à usage d’habitation ou usage mixte et une  description du bien. Il faut par exemple préciser si le logement compte une cave ou un jardin ainsi que sa surface habitable. Mentionnez également les travaux effectués depuis le départ du dernier locataire. La répartition des charges et obligations de chaque partie doit être annoncée.

Vous trouverez ci-dessous des modèles de baux en fonction de chaque situation.

Les différents types de baux :

Bail d’habitation meublé :

     Un contrat de location meublé dure un an sauf si le locataire est étudiant, alors cela durera 9 mois et sans renouvellement. Le contenu du contrat et de la notice ont été fixés par décret en 2015. On considéra qu’un logement est meublé s’il est équipé d’un minimum d’ameublements tels que de la literie, des volets et rideaux, des ustensiles ménagers comme des plaques de cuisson, un four et un micro-onde, un réfrigérateur, un congélateur, une vaisselle, des tables, des chaises et des étagères  etc. Dans le cas contraire, le juge peut qualifier que le logement est vide.

• Contrat de location meublée – Modèle bail meublé à imprimer
• Contrat de location meublé

Pour une location étudiante: 

• Contrat de location logement meublé – PDF

Bail d’habitation vide:

     Une location vide a une durée de 3 ans minimum, qui revient à 6 ans si le loueur est une personne morale comme une société civile immobilière (sauf dérogation).  A la fin de cette durée, le contrat est reconduit tacitement, c’est-à-dire que le bail d’habitation est prolongé automatiquement pour la même durée.

3 différences entre un bail meublé et un bail vide:

• Tout d’abord, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer (hors charges) pour les baux vides au lieu de 2 mois pour les meublés.
• Ensuite, le préavis de départ est de 3 mois minimum pour le locataire du bail vide (cela peut descendre à un mois selon la zone géographique) contre 1 mois minimum pour les meublés.
• Pour finir, un préavis d’au moins 6 mois pour le propriétaire qui souhaite résilier le bail. Ce délai est de 3 mois minimum pour les meublés.

• Contrat de location vide – Modèle bail non meublée à imprimer
• Contrat de location non meublé

Bail d’habitation courte durée :

     Le bail de courte durée aura une durée d’un an minimum jusqu’à 3 ans. Il est utile notamment dans le cas où le bailleur a besoin de reprendre son bail pour une courte durée, afin d’assister à un événement professionnel ou familial. Cet événement doit être mentionné et expliqué de manière précise ainsi que son lien avec la nécessité de reprendre le logement. De manière générale, ce bail permet aux locataires de ne pas avoir à s’engager à long terme , pour une activité commerciale par exemple, et ainsi de pouvoir tester le local et le quitter si celui-ci ne répond pas à leurs attentes. Le bail de courte durée offre aussi la possibilité au bailleur de connaître un certain temps son locataire avant de se décider dans un potentiel bail commercial à venir.

• Bail saisonnier
• Modèle Bail commercial de courte durée – Les Echos Executives
• Le bail mobilité : contrat de location meublée courte durée

Bail commercial :

     Le bail commercial, communément appelé le bail 3,6,9 est utilisé lorsque le propriétaire loue le logement à des fins professionnelles commerciales, industrielles ou artisanales. Il tient son nom du fait qu’il puisse être résilié tous les 3, 6 ou 9 ans.

• Le bail commercial ou bail dit « 3 6 9 » – Contenu et modèle
• Bail commercial – contrat de location et état des lieux

Bail professionnel :

      La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans. On parle de “bail professionnel” quand le logement est utilisé pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole mais pour l’exploitation d’une profession libérale tel que pour les avocats, médecins, notaires ou même pour les apporteurs d’affaires. Le bail professionnel est plus souple que le commercial. Un bail professionnel supérieur à 12 ans doit être établi devant un notaire.

• Bail professionnel
• Bail professionnel – contrat de location et etat des lieux
• Modèle de bail professionnel
• Bail professionnel – Contenu du contrat et modèle

Les clauses :

     Le bail d’habitation peut garantir plusieurs clauses facultatives comme par exemple le dépôt de garantie et la présentation d’une caution. Une clause d’indexation et une clause résolutoire de plein droit sont recommandées dans le contrat.

La clause d’indexation :

La clause d’indexation permet la révision du loyer en cours de bail. Cette révision a lieu tous les ans ou lors du renouvellement du bail d’habitation, généralement tous les 3 ans. Le propriétaire doit en faire la demande avec un délai d’un an à partir de la date à laquelle l’augmentation devient exigible. 

La clause de résolution :

La clause de résolution permet au bailleur de résilier le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations. Cette clause a une visée punitive et sanctionne les négligences comme par exemple dans le cas d’un loyer impayé. Elle est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui introduit les justificatifs pour qu’on puisse avoir recours à cette clause.

Les clauses interdites dans le bail d’habitation :

     En revanche, certaines clauses sont interdites par la loi et ne peuvent être incluses dans le bail. Elles sont énumérées par l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. C’est la liste des clauses pouvant porter atteinte à la liberté du locataire, dites “abusives”.

Voici quelques exemples de clauses interdites par cette loi sous peine de sanction:

Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.

Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Interdisant au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

 Retrouvez l’ensemble des clauses interdites dans l’ Article 4 de la loi n°89-462 du juillet 1989.

     Nous espérons à présent vous avoir facilité la tâche quant à la rédaction de votre bail d’habitation. Gardez bien à l’esprit que chaque bail est différent en fonction de votre situation de location. Vos contrats nécessitent donc une adaptation particulière.

Source: 

• Contrat de location : comment rédiger un bail locatif

• Comment établir un contrat de bail d’habitation pour louer votre logement ?

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986