Comment fixer son loyer?

     Vous êtes propriétaires bailleurs et cherchez à évaluer le montant de votre loyer. Néanmoins, même si la décision du montant vous revient, il vous faudra vous plier à quelques restrictions législatives. Voici nos conseils afin de vous permettre de fixer soigneusement votre loyer et ainsi d’optimiser vos futures locations.

     En tant que propriétaire-bailleur, vous seul avez le droit de choisir et définir votre loyer. Vous bénéficiez donc d’une certaine liberté. Mais en réalité, il s’agit d’une liberté encadrée. Dans le cas où votre commune subit un encadrement strict des loyers, alors vous devrez respecter les règles qui en découlent. Vous devez tenir compte de la loi pour fixer votre loyer. Pour obtenir le prix le plus juste pour votre loyer, mais aussi un qui vous permettra d’augmenter vos chances de locations, il va donc falloir aussi prendre en compte le marché. L’autogestionnaire vous livre ses astuces afin de fixer au mieux votre loyer.

Comparez votre bien au marché

     Pour déterminer votre loyer, il est judicieux de prendre en compte le marché. Il faut être prudent lorsque vous comparez des biens ; le prix varie en fonction de la région, certes, mais il peut également changer selon le quartier. Aidez-vous d’autres biens similaires du même quartier afin de fixer votre loyer. Pour cela, adressez-vous aux ADIL, ou encore aux observatoires de loyer. Cela vous permettra de comparer votre bien avec un autre en fonction des critères tels que le nombre de pièces ou la période de construction. Naviguez sur les plateformes comme le bon coin ou PAP et intéressez-vous aux loyers des annonces similaires à votre logement. Il est plus juste de fixer un loyer au prix du marché, voire un peu plus faible. 

La comparaison des biens n’est pas toujours facile car le marché est constamment en fluctuation. La valeur de certains biens diminue, tandis que d’autres augmentent . Il est impératif de consulter les loyers les plus récents afin de se rapprocher du montant le plus fiable.

Suivre l’encadrement des loyers

    La liberté du propriétaire concernant le choix de son loyer est cependant freinée par de nombreuses restrictions. Pour commencer, en fonction de votre localisation, vous devez vous soumettre à la présence d’un encadrement des loyers. Cette loi vise à fixer un plafond des loyers que vous ne pourriez pas dépasser dans certaines villes, Lille et Paris étant les premières concernées à ce jour. Ce plafonnement des loyers varie d’année en année : Lyon, Bordeaux, Montpellier et Grenoble pouvant être les prochaines villes touchées dès juin 2021.

La loi ELAN traduit le montant maximal par 120% du loyer moyen dans une ville donnée. En cas de dépassement, vous devez indiquer sur le bail un complément de loyer à justifier. Si celui-ci ne l’est pas, vous vous exposez au risque que le locataire conteste le prix du loyer, et cela peut vous mener jusqu’au tribunal. Vous risquez une amende de 5000 euros ainsi que la diminution du loyer en question. Seulement, cette mesure est assez récente et ne concerne que deux villes à ce jour. Ce dispositif d’encadrement des loyers est donc difficilement évaluable. Pour vous aider à obtenir les informations nécessaires sur le plafond des loyers dans une commune précise, nous vous invitons à vous rendre sur le lien ci–joint.

Les critères pour estimer le prix de son loyer

     Le logement a quelques critères à remplir afin d’élever son loyer à sa juste valeur. Tout d’abord, sachez qu’une location meublée présente un loyer de 10 à 30% plus élevé qu’une location vide. Cependant, une location vide peut s’avérer utile, car le locataire cherchera à meubler son bien. Cela diminue les chances d’une vacance locative. 

Un bon état de logement avec confort est primordial. Si l’appartement a été récemment refait à neuf ou si les pièces sont plutôt bien disposées alors ce sont des points bonus pour estimer à la hausse votre loyer.  Vous pouvez notamment faire appel à Mon Agil si vous avez besoin d’aide en cas d’aménagement.

L’emplacement du bâtiment n’est pas non plus négligeable. La présence de transports en commun et de commerces aux alentours élèveront votre loyer. Vous pouvez aussi compter sur la présence d’un étage supérieur au sein du logement, mais aussi d’un ascenseur et/ou d’un gardien de l’immeuble. Sans oublier aussi qu’un bon niveau de performance énergétique, avec chauffage et lumière, est l’idéal pour justifier son loyer.

La meilleure solution est de fixer son loyer à partir du rendement que vous attendez de votre location. Le rendement locatif se calcule ainsi :

• (loyer annuel / prix du logement)   x100

     Le produit de ce calcul représente un pourcentage de revenu brut que rapporte la location. Il est donc conseillé de viser un loyer qui vous permettra un rendement favorable, c’est-à-dire de 5 à 10% de rendement locatif brut.

Si vous voulez un rendement locatif net afin de précisément fixer votre loyer souhaité, il faudra prendre en compte les différents frais tels que les charges, les taxes et les assurances potentiels, ainsi que les vacances locatives. potentielles. Vous serez donc tenus de soustraire du loyer annuel ces sommes dans le calcul de votre rendement. 

Un loyer faible vous donnera beaucoup de candidats mais un loyer important vous donnera un meilleur rendement, il faudra donc trouver le juste milieu. Il est aussi vrai qu’un loyer modéré assurera la fidélité du locataire. N’envisagez pas un loyer trop élevé, même si cela est tentant, en réalité vos risques d’impayés et de vacances locatives augmentent dès qu’une meilleure occasion pour le locataire se présentera.

Quand changer son loyer?

     Avant la signature du bail, le candidat locataire est libre de négocier la réduction du loyer avec le propriétaire mais évidemment, vous aurez le mot de fin. Une fois le locataire choisi et le commencement du bail, vous ne pouvez plus modifier le montant du loyer. Seule une révision annuelle du loyer est autorisée, encadrée par la loi. 

Vous pouvez fixer un loyer puis le changer, sous certaines conditions. Généralement, vous pouvez augmenter le loyer tous les ans après la signature du bail mais aussi en cas de changement de locataire.

Il est important de bien mesurer la nécessité de changer de loyer, car une augmentation soudaine du loyer ou un loyer trop fluctuant augmentent les chances de vacance locative. Afin d’assurer un rendement locatif stable, il faut  fidéliser son locataire. 

     Ainsi, fixer son loyer n’est pas une tâche simple. Il faut avoir connaissance de l’ensemble des restrictions pouvant vous concerner. Toutefois, la décision finale repose sur vous, propriétaire-bailleur. Faites-vous confiance avant tout afin d’optimiser vos chances de louer votre logement.

Sources:

• Propriétaire : comment fixer le montant du loyer – Encadrement des loyers | De Particulier à Particulier
• Comment fixer le montant de mon loyer ? (méthodes et encadrement)
• Comment fixer le prix d’un loyer ≡ La réponse !
• Montant du loyer d’un logement appartenant à un propriétaire privé – service public
• Révision du loyer en cours de bail : les 3 cas possibles
• De nouvelles villes appliqueront l’encadrement des loyers en 2021