Comment fonctionne un syndic de copropriété ?

En tant que propriétaire d’un logement dans une copropriété, vous devez faire partie d’un syndic de copropriété. Dans cet article de l’Autogestionnaire, nous allons vous présenter ce qu’est un syndic de copropriété et son rôle. 

1- Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

    Le syndic de copropriété peut être une personne physique ou morale qui est chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires. Il est composé de l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Le statut des copropriétés des immeubles bâtis est régi par la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndic de copropriété doit être désigné lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le mandat est de 3 ans maximum renouvelable.

Si jamais lui ou son entourage a participé à la construction de l’immeuble, comme promoteur ou architecte, le mandat est de 1 an maximum. Cette durée maximale peut être renouvelée lors d’un vote en Assemblée Générale, avec la majorité absolue. Ce mandat est sous forme de contrat. Il fixe les conditions d’exécution de sa rémunération, sa mission ainsi que la durée de son mandat.

Le syndic intervient en tant que mandataire, c’est-à-dire qu’il représente tous les actes de la vie civile et en justice de la copropriété.

2- Les différents modèles de syndics de copropriété

   Selon la loi de 1965, le syndic de copropriété a la possibilité de prendre différentes formes :

• Un syndic professionnel : C’est une société qui gère le syndic de copropriété. L’avantage de ce modèle est qu’il peut bénéficier d’une assurance de responsabilité civile et de garantie financière grâce à l’entreprise gestionnaire. Cependant, les honoraires ont tendance à être élevés et il y a moins de réactivité en cas de problème à cause des intermédiaires.
• Un syndic non-professionnel : la gestion d’une copropriété peut être assurée par un syndic bénévole, qui est élu en assemblée générale parmi les copropriétaires. Elle peut aussi être gérée en syndic coopératif. L’avantage de ce modèle est que l’ensemble des résidents conservent un certain contrôle sur la copropriété et la gestion se veut plus conviviale. Cependant, le temps investi par les résidents pour la gestion est plus important.

3- Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

     Étant représentant légal du syndicat des copropriétaires, le Syndic de copropriété a pour missions principales de gérer les finances de la copropriété.

Il doit : 

• Tenir la comptabilité du syndicat 
• Régler les fournisseurs,
• Élaborer et soumettre les budgets au vote des copropriétaires,
• Appeler les fonds et recouvrir les charges de la copropriété,
• Se charger d’établir le budget prévisionnel de chaque année.

Il est aussi chargé de la conservation des archives de la copropriété.  Cette tâche peut être déléguée sous certaines conditions. Il s’occupe de ce que l’on appelle l’immatriculation de la copropriété sur un registre. Cela permet à la copropriété d’exister d’un point de vue légal. Il veille à ce que les décisions de l’Assemblée Générale soient respectées.

Le syndic doit veiller à ce que l‘entretien des parties communes soit réalisé. Son rôle est aussi de s’assurer du bon fonctionnement des équipements de l’immeuble dans les parties communes (ascenseur, etc.)

La gestion du personnel salarié du syndicat comme les gardiens ou employés d’immeuble fait aussi partie de ses missions.  La coordination des interventions des prestataires doit aussi être prise en compte (dératiseur, électricien, etc.). Il établit les programmes de travaux à faire au sein de l’immeuble. Il est ensuite soumis au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Cependant le syndic n’a aucunement besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser les travaux d’entretien courant. Par contre, son autorisation sera requise pour les travaux les plus importants. La négociation, conclusion et le suivi des contrats souscrits doit être réalisé par le syndic.

Il est aussi chargé de la signature de tous les contrats qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, etc.) 

4- La composition du conseil d’administration

     Le conseil d’administration doit être composé :

• D’un président élu au vote. Il représente les conseillers syndicaux et se place comme l’interlocuteur avec les copropriétaires et le syndic. Son rôle est de réunir le conseil syndical, fixer l’ordre du jour des réunions, gérer et animer les débats et faire procéder aux votes. Les décisions sont prises avec la majorité. S’il y a égalité des voix, celle du Président prévaut.

• Un trésorier. Il doit mettre à jour ainsi que conserver les documents comptables. Il s’assure aussi des vérifications comptables et doit tenir la comptabilité du syndic. Sa tâche lui impose également la préparation et rédaction du budget prévisionnel ainsi que l’entretien du compte de banque, la gestion des sommes possédées, et celle des financements et placements.

• Un greffier qui sera chargé de rédiger tout ce qui est dit lors du conseil afin de pouvoir le transmettre aux copropriétaires.
• Les conseillers. Pour pouvoir le devenir, il faut être copropriétaire (ou son époux ou épouse ou partenaire de Pacs), ses ascendants ou descendants ; représentant légal d’un copropriétaire ; usufruitier ou acquéreur à terme (variante de l’achat en viager).

5- Comment différencier le syndic et le syndicat de copropriété ?

     Le syndicat de copropriétaires est considéré comme une personne morale. Il est composé de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Grâce à cela, il a la possibilité d’engager une action en justice contre une autre personne (physique ou morale) ou un propriétaire au sein de la copropriété pour son compte.

Cependant, à cause de ce statut, sa responsabilité peut être engagée devant le tribunal de grande instance. Le Syndicat de copropriétaires est entièrement responsable de l’entretien des locaux et des dommages au sein de l’immeuble, c’est pourquoi il est possible de l’attaquer en justice pour non-respect de ces règles imposées par la loi.

Par contre, le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. C’est sa responsabilité qui est engagée en cas de faute de gestion et ce, qu’il soit de nature professionnelle ou non. C’est à cause de cela qu’il vaut qu’il souscrive à une assurance responsabilité civile. Cependant, cela n’est pas obligatoire.

6- Quelles sont ses obligations ?

  Le syndic de copropriété est dans l’obligation d’informer l’ensemble des propriétaires et locataires de l’immeuble des décisions prises au cours de l’Assemblée Générale. 

Notez que le Syndic doit organiser une Assemblée Générale au minimum une fois par an. Il est responsable de noter tout ce qui est dit pour ensuite le diffuser sous forme de procès-verbal auprès des copropriétaires.

7- Que faire en cas de problème avec le syndic de copropriété ?

    Dès que le syndic de copropriété ne remplit pas ou plus ses fonctions il est considéré comme défaillant c’est-à-dire qu’il ne remplit pas ses devoirs aux yeux de la loi.

Changer de syndic

     Généralement, changer de syndic reste le plus simple et le moins coûteux. Vous avez la possibilité de mettre fin au mandat du syndic, même avant la fin de son mandat. Pour cela il faut le mettre en concurrence avec plusieurs devis de syndics de copropriété. Ensuite, il suffit d’exiger du syndic de copropriété qu’il établisse lors d’une assemblée à l’ordre du jour sa révocation ainsi que la désignation d’un nouveau syndic. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois que le nouveau syndic est élu, le syndic sortant a un mois pour transmettre les fonds et l’ensemble des documents et archives comptables au syndic remplaçant.

Faire une action en justice

      Si vous n’êtes pas arrivé à changer de syndic, il est alors possible d’engager une action individuelle ou collective en justice contre le syndic. Pour cela, vous devez mettre en demeure le syndic de copropriété en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Ensuite, tentez d’engager une procédure à l’amiable en passant par un conciliateur ou une médiation. Si cela ne fonctionne pas, vous pourrez passer par le Tribunal de Grande Instance. Il sera chargé de désigner un administrateur provisoire en attendant qu’un nouveau syndic de copropriété soit désigné.

En cas de litige avec le syndic, vous pouvez faire appel au service de conseil juridique et fiscal de Mon AGIL. Grâce à lui, vous bénéficierez d’une aide de professionnels juridique.

Et voilà, maintenant vous savez de quoi retourne un syndic de copropriété !

Sources : 

1. Le syndic de copropriété – Matera.eu
2. Syndic de copropriété, fonctionnement, rôle et obligation – Nexity.fr
3. Syndic de copropriété, quel rôle ? Quelles missions ?