Vous êtes déjà propriétaire ou vous souhaitez investir dans le l’immobilier ? Gérer seul votre bien locatif est une solution qui s’offre à vous. Dans cet article, on vous explique quel est le profil d’un autogestionnaire immobilier.
Que signifie être autogestionnaire immobilier ?
Lorsqu’on parle d’autogestionnaire, on fait référence aux propriétaires-bailleurs qui souhaitent gérer seuls leurs biens locatifs. Ils ne font pas ou peu appel à une agence immobilière ou autres gestionnaires de biens professionnels pour gérer leur biens locatifs, faire des visites ou encore gérer leur comptabilité. On peut facilement considérer que c’est une activité qui prend du temps et qui demande également de l’investissement personnel.
Pourquoi vouloir gérer seul son bien locatif ?
Les avantages ?
En tant que propriétaire-bailleur, vous avez plusieurs avantages à choisir de gérer seul vos biens locatifs, plutôt que de les déléguer à des professionnels du métier.
Premièrement, c’est un avantage financier, puisque vous allez payer moins cher, voire ne rien débourser pour la gestion quotidienne de votre logement. Effectivement, demander les services d’une agence immobilière pour sa gestion locative oblige à débourser un certain montant chaque mois. En général les frais n’englobe pas la gestion de toutes les tâches. Vous pouvez donc vous retrouver à payer des frais annexes. Cela peut concerner, les frais de clôture de compte, les commissions prohibitives pour suivre les travaux et bien d’autres frais… Vous aurez plus de chance d’amortir l’investissement de votre bien et de rembourser rapidement votre prêt bancaire. En effet, faire appel à une agence de gestion locative vous coûte en général entre 7 et 10 % du prix des loyers hors taxes pour des services parfois peu optimums.
Mis à part l’aspect financier, lorsque le bailleur s’occupe lui-même de sa gestion locative, il est en relation directe avec son locataire. Vous obtiendrez en temps réel toutes les informations concernant la gestion courante du logement. Cela vous permettra également d’entretenir de bonnes relations avec votre locataire, tout en veillant au maintien de votre propriété.
Gérer seul votre bien offre un contrôle sur toutes les actions de votre activité. Par conséquent vous serez libre de vos choix et aurez réellement la maitrise de votre gestion locative.
Comment faire ? (Les aides disponibles)
Si vous décidez de gérer seul votre bien locatif, vous disposez de plusieurs outils utiles à la gestion.
Avoir recours aux logiciels de gestion locative peut s’avérer une bonne idée. Ils vous permettront d’organiser en interne votre activité et de prendre en charge de manière automatisée certaines tâches. Ainsi vous gagnerez du temps, mais aussi vous éviterez les erreurs. Plusieurs logiciels sont disponibles sur le marché et à des prix variables. Pour plus d’information sur le sujet, consultez l’article sur Comment choisir son logiciel de gestion locative.
Sur ce sujet, vous disposez également d’une multitude de blogs qui vous guide dans votre gestion locative. Pour illustrer au mieux cette idée, prenons l’exemple du blog de Mon AGIL , l’Autogestionnaire, qui dédie l’ensemble de ses articles à l’immobilier locatif à destination des propriétaires-bailleurs désirant obtenir des informations utiles et vulgarisées.
Sur YouTube, vous trouverez de nombreuses vidéos explicatives sur l’ensemble des sujets qui touche à l’immobilier locatif.
Afin d’apprendre les éléments clés de la gestion locative et les bases de l’investissement immobilier, des organismes vous proposent parfois des formations. Grâce à ces dernières, vous aurez un condenser des informations pour faire de vous un bon autogestionnaire immobilier. Cependant, sachez que ces formations sont payantes et parfois onéreuses.
Qui peut être autogestionnaire immobilier ?
Etre un bon autogestionnaire immobilier requiert plusieurs qualités et compétences. Néanmoins, être autogestionnaire reste accessible à tous. Sachez qu’être organisé et rigoureux, vous seront utiles pour tous ce qui concerne la partie administrative de votre activité, notamment la comptabilité.
Des qualités relationnelles vous seront utiles notamment pour échanger avec vos locataires mais aussi vos prestataires de services. Vous devrez battre votre timidité et ne pas hésiter à faire preuve de fermeté.
Avoir une situation stable, c’est-à-dire avoir une entrée d’argent chaque mois récurrente sera a votre avantage également. Par exemple, vous devez être en mesure de présenter lors de votre demande de prêt vos trois derniers bulletins de salaires ou encore des relevés de compte sans anomalies. Si vous êtes entrepreneur, les trois derniers bilans de l’entreprise vous seront demandés. Il faut donc faire preuve de sérieux également.
Le financement
Vouloir investir dans l’immobilier est à portée de tous. Vous devez savoir que l’achat d’un bien locatif ne s’adresse pas uniquement aux personnes qui ont les moyens. Plusieurs cas de figure s’offrent à vous. Un apport financier vous aidera dans l’achat de votre bien et vous permettra de réduire le capital de votre emprunt. Retenez quand même qu’en cas d’imprévu, avoir de l’argent de côté vous permettra de gérer au mieux la situation.
Ne vous inquiétez pas ! Si vous n’avez pas l’argent pour l’achat d’un logement, vous pouvez tout de même demander un prêt pour financer la totalité de votre projet (110 %). En fonction de votre situation, vous pourrez vivre de vos revenues locatifs. Sachez néanmoins que cela nécessite du temps avant d’atteindre ce degré de liberté financière. La grande majorité des autogestionnaires dispose d’un autre emploi en parallèle de leur activité de loueur.
Le temps à consacrer
Gérer soit même a la réputation d’être chronophage. Tout dépendra de votre niveau d’implication, de vos ambitions et de si vous souhaitez en faire votre activité principale ou bien uniquement un complément de revenus. Il faut prendre en compte qu’en tant que propriétaire-bailleur, vous avez un certain nombre de tâches qui sont à votre charge. La gestion des réparations de la location par exemple peut prendre du temps et s’avérer très complexe. L’intervention d’un professionnel peut parfois s’avérer recommandé, voire nécessaire .
Enfin, la tâche la plus chronophage reste la recherche de locataire, cela peut prendre plusieurs jours, voire plusieurs semaines. Il est primordial de limiter les vacances locatives (période sans locataire) et de louer au plus vite vos logements. Le temps c’est de l’argent. Il vous faudra répondre au téléphone, planifier les visites, analyser les documents et bien d’autres tâches énergivores.
Les idées reçues
Sachez qu’il existe beaucoup d’idées reçues, qui sont en générales infondées.
En premier lieu, on pense directement à l’argent nécessaire à l’achat. Il n’est pas indispensable d’avoir de gros moyens pour investir dans l’immobilier locatif. Un revenu stable et durable est suffisant que vous gagniez le SMIC ou plus.
Ensuite, gérer un bien locatif est forcément synonyme de pépin et de problèmes d’impayés avec le locataire. N’hésitez pas à réclamer aux futurs locataires tous les justificatifs que vous êtes en droit d’exiger. Vous pouvez toujours avoir recours à une assurance loyer impayée, dite GLI. En prenant les dispositions nécessaires, la plus part des autogestionnaires aguerris évitent ces situations stressantes.
De plus, il n’est pas obligatoire d’investir près de chez soi. En effet, avec l’avènement du numérique, la gestion de votre location peut être faite à distance. Les logiciels de gestion locative sont nombreux et très utiles. Vous pouvez aussi bien signer à distance vos documents comme planifier des visites de votre logement, faire signer un bail, …
Beaucoup penseront qu’il est préférable de faire un emprunt sur une courte durée afin de rapidement rembourser son crédit. Choisir de prendre un crédit long vous permet chaque mois d’avoir des mensualités peu élevées. Vous pourrez ainsi rembourser votre crédit sans être prit à la gorge par des mensualités trop élevées.
Il existe également beaucoup de préjugés autour de l’ancienneté du logement. On a tendance à penser qu’acheter un bien neuf nous revient forcement plus cher. Plusieurs économies sont envisageables notamment au niveau énergétique. Vous n’aurez pas ou peu de réparation/travaux à prévoir grâce aux dernières avancées niveau des performances énergétiques installées dans votre logement. Cela représente une économie pas négligeable sur du moyen et long terme. Cependant, investir dans l’ancien est également avantageux. Effectivement, la loi Malraux, par exemple, permet de défiscaliser des travaux de restauration d’un immeuble en mauvais état. Vous pouvez ainsi avoir des avantages fiscaux majeurs. C’est donc à l’autogestionnaire d’analyser selon ses opportunités les meilleures solutions. Il y a des avantages comme des inconvénients dans toutes les situations et c’est à vous de faire le bon choix pour votre futur projet.
Paradoxalement, gérer seul son bien locatif ne prend pas forcément énormément de temps. Aujourd’hui, le numérique et particulièrement les logiciels de gestion locative vous aident aussi bien dans votre fiscalité, dans vos travaux ou dans votre gestion quotidienne de votre activité de loueur.
Vous avez désormais les grands principes pour être autogestionnaire immobilier. Les caractéristiques importantes pour avoir le bon profil de loueur et les avantages à l’autogestion immobilière vous sont divulgués dans cet article. Ils vous permettront d’être indépendant dans votre activité.
Sources:
