La gestion des charges locatives

Vous êtes un propriétaire bailleur en vue d’une nouvelle location, et vous vous demandez comment gérer les charges locatives ? L’Autogestionnaire vous livre ses conseils pour une gestion idéale de vos charges locatives. 

     En tant que propriétaire d’un bien, vous réclamez le montant du loyer tous les ans à vos locataires, suivi des charges. Aussi appelées “charges récupérables”, les charges locatives sont l’ensemble des dépenses que le propriétaire paye en premier lieu, mais que le locataire devra lui rembourser par la suite. Elles sont précisées dans le bail d’habitation, indépendamment du loyer. Ci-dessous vous apprendrez comment effectuer une bonne gestion des charges locatives.

Quelles sont les dépenses concernées ?

     Les charges locatives sont établies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 . La liste qui s’y trouve est exhaustive, vous ne pourrez pas demander à votre locataire de payer une charge qui n’y est pas présente. La liste des charges récupérables doit être présente dans le bail d’habitation afin d’éviter les potentiels litiges avec vos locataires. Pour plus d’informations concernant les baux d’habitation, nous vous invitons à lire l’article de l’Autogestionnaire. 

Ci-dessous, voici des exemples de charges que le locataire devra vous rembourser:

• Cela concerne les dépenses liées au gardien de l’immeuble et des employés.
  Par exemple, il est bon de savoir que si un concierge effectue l’entretien de l’immeuble tel que le nettoyage, les charges pourront lui payer jusqu’à 75% de son salaire.
• les dépenses d’entretien des espaces extérieurs comme le jardin, la terrasse, les portes et vitrées.  
• Les petites réparations des parties communes du bâtiment. Cela inclut les appareils électroménagers, l’eau froide et l’eau chaude, le chauffage, l’électricité et les ampoules.
• En présence d’un ascenseur, le locataire devra payer son fonctionnement et son entretien : l’électricité, l’exploitation et/ou la réparation de la machine ainsi que les fournitures du petit matériel comme les lampes pour éclairer la cabine.

Les impositions et redevances:

• La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères prélevée avec la taxe foncière,
• La taxe de balayage, facultative selon les communes assurant le balayage des voies publiques.
• La redevance assainissement, obligatoire si le logement est raccordé à un réseau tout-à-l’égout.

En revanche, le bailleur devra assumer le paiement lui-même concernant:

• Les dégradations causées par une malfaçon du logement et de ses équipements.
• les gros travaux et réparations et la création d’espaces verts
• le remplacement des tuiles, volets, cheminées, balcon, terrasse, portes, équipements ménagers hors d’usage etc.

La régularisation des charges

     Les charges locatives peuvent être versées de manière forfaitaire ou alors perçues par provision tous les mois puis régularisées en fin d’année. Le premier cas de figure est souvent choisi en location meublée ainsi qu’en colocation. Il est précisé dans le bail et ne peut être changé en cours de celui-ci. Pour le second cas, plus utilisé en location vide, vous devez envoyer chaque année un document à votre locataire le prévenant de chaque dépense un mois avant la régularisation des charges, aussi surnommée liquidation des charges. En cas de colocation, le mode de répartition entre les colocataires doit être précisé. Ce document sera accompagné des pièces justifiant cette régularisation telles que des factures ou le contrat d’entretien, dans un délai de 6 mois maximum après l’envoi du décompte. Vous devez également fournir le résultat de la précédente régularisation.

Pour effectuer la régularisation des charges, vous devez comparer le total des provisions déjà versées par votre locataire aux dépenses réelles que vous avez réglées au cours de l’année. 

La différence est ensuite versée à l’un ou à l’autre. Par exemple, si les provisions s’avèrent supérieures aux dépenses alors propriétaire doit rendre le trop-perçu au locataire. Souvent le loyer suivant est diminué pour rembourser le locataire.

Dans le cas inverse, le locataire doit rembourser la différence le mois suivant la régularisation.

Attention, en cas d’augmentation des charges pour le locataire alors celui-ci sera plus amené à quitter le logement. C’est donc un risque à ne pas prendre si vous voulez éviter des vacances locatives.

En cas de retard ou d’impayé

     Depuis la loi Alur, au-delà de 3 ans de retard, le propriétaire ne peut plus demander le paiement des charges impayés. Durant ces 3 années, même en cas de départ du locataire, vous pouvez lui réclamer les arriérés de charges (et même du loyer). Ce même délai est valable pour le locataire s’il veut contester le montant de la provision sur charges. Sachant qu’une régularisation faite avec un an de retard doit être lissée mensuellement sur demande du locataire.

Vous avez la possibilité de poursuivre le locataire en justice pour impayés de charges, et vous appuyer sur la clause résolutoire. Que le bail d’habitation soit meublé ou non, cette clause permet au propriétaire de résilier le contrat en cas de manquement des locataires à leurs devoirs, mentionnés dans le contrat.

Une autre solution serait de faire appel au garant si l’acte de caution solidaire inclut les charges locatives.

Nous vous conseillons également l’obtention d’une assurance loyer impayés couvrant les charges.

En fin de bail, la loi permet au propriétaire de conserver une somme maximale de 20% du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges.

     Vous avez à présent acquis des bases solides pour établir une bonne gestion des charges locatives avec vos locataires. S’il vous reste des interrogations concernant la gestion des charges locatives, n’hésitez-pas à nous les transmettre via l’espace commentaire, nous y répondrons alors le plus rapidement possible.

Sources:

• Charges locatives : qui paie quoi et modalités de régularisation – fnaim.fr
• Propriétaires bailleurs : Gérer les charges locatives – Logiciel de gestion locative pour professionnels
• Régularisation des charges locatives : 3 points pour ne pas se tromper !
• 196 commentaires sur “Régularisation des charges locatives : mode d’emploi”