En tant qu’Autogestionnaire, vous allez devoir faire ou sous-traiter des états des lieux. Il s’agit du passage obligatoire pour tout propriétaire de bien. Cette étape essentielle vous permet de contrôler votre logement avant et après le passage d’un locataire tout en étant encadré par la loi.
1- Le pré-état des lieux
Aussi appelée “visite conseil” ou “pré-visite”, le pré-état des lieux est un constat fait par le propriétaire d’un logement afin de vérifier l’état du bien locatif dans sa globalité, avant le départ du locataire. Il se déroule toujours avant le départ du locataire. Généralement, le propriétaire prévient et fixe le rendez-vous 1 mois avant le départ du locataire à la suite d’ une lettre de résiliation de bail.
Cette visite permet d’informer le locataire sur les réparations, remplacement d’équipement, remises en état ou entretiens nécessaires à éventuellement faire. Ces actions devront évidemment être réalisées avant le véritable état des lieux. Il peut être demandé aussi bien par le propriétaire que par le locataire.
Cependant, aucune législation oblige à réaliser “la pré-visite”. Il permet avant tout au locataire d’attester d’éventuelles réparations ou mises à niveau à réaliser et de lui laisser le temps de les entreprendre. Bien évidemment, le locataire doit être informé du prix des interventions à faire.
Même en ayant aucun document officiel et aucune valeur juridique, le pré-état des lieux est fortement conseillé, notamment pour vous, Autogestionnaire. Elle vous offre la possibilité de pouvoir commander les travaux à votre charge. Cela permet aussi de remettre à jour rapidement votre bien pour relouer rapidement. Mais vous ne pourrez réaliser ces travaux qu’après la fin du bail en cours ou à la fin du préavis s’il y a un départ anticipé du locataire.
Une fois le tour du logement fait, vous devez bien préciser l’ensemble des réparations à votre charge et celles qui sont à la charge du locataire. Vous aurez tous le temps, suite au départ du locataire, pour remettre à jour votre logement, si nécessaire.
Ce qui est à la charge du locataire
Selon le décret du 26 août 1987, le locataire est confronté à une liste définie des réparations locatives à sa charge. Généralement, ce sont des réparations et des travaux d’entretien au sein du logement. Nous retrouvons :
- L’entretien des équipements d’un logement meublé (plaques de cuisson, mobilier, four, réfrigérateur, etc.)
- Les revêtements : murs, sols, plafond, etc.
- Petites réparations : électricité, chauffage, plomberie, etc.
Ce qui est à la charge du propriétaire
Il s’agit de tout ce qui n’est pas à la charge du locataire. On y retrouve des gros travaux comme les travaux énergétiques, changement des équipements (toilette, douche, évier, etc.)
2- L’état des lieux
Un état des lieux décrit et fait l’inventaire d’un espace locatif. Il doit être contradictoire, c’est-à-dire qu’il est établi par deux parties. Dans ce cas, il s’agit du propriétaire et du locataire qui doivent être présents lors de la réalisation des états des lieux. Ils auront ainsi la possibilité de vérifier les différentes informations présentes dans le constat. Sans l’aspect contradictoire, ce dernier n’a aucune valeur légale. Grâce à Mon AGIL, notre plateforme d’aide à l’autogestion immobilière, vous pouvez faire appel à des professionnels afin de réaliser l’état des lieux pour vous.
L’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est celui qui est réalisé à l’arrivée du locataire, lors de la remise des clés. Il permet de faire une description et un inventaire du bien loué.
En effet, il est important de vérifier avec minutie plusieurs éléments lors de l’état des lieux. Voici l’ensemble des points qui doivent au minimum être indiqués (d’après le décret n°2016-382 du 30 mars 2016) :
- Le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
- La date à laquelle se déroule l’état des lieux
- L’adresse exacte du logement
- L’identité du bailleur et du locataire
- L’adresse du bailleur
- Les relevés des compteurs de gaz, d’électricité et d’eau
- Le détail des clés
- Toute information nécessaire concernant l’accès au logement
- La description des sols, murs, plafonds et équipements
- La signature des deux parties en présence
Veillez à prendre des photos du logement lors de l’état des lieux. Cela vous garantira une défense en cas de problème à la fin du bail.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie se déroule au moment où le locataire quitte le logement. Il va permettre d’évaluer si une partie ou la totalité du dépôt de garantie doit être prélevé pour des réparations ou remplacements. Il doit être identique à l’état des lieux d’entrée afin de pouvoir comparer équitablement les mêmes critères et de vérifier qu’aucun élément ne manque.
Une fois réalisé et signé par les deux parties, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois, après la restitution des clés. Notez que si les états des lieux d’entrée et de sortie sont identiques, sans aucune dégradation constatée, le délai est réduit d’un mois.
La loi ALUR
En 2014, après l’arrivée de la loi ALUR ou Duflot II, l’état des lieux est devenu incontournable et a trouvé un encadrement légal. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové met le bailleur et le(s) locataire(s) sur un pied d’égalité. En effet, elle explique clairement ce qu’il doit être précisé dans un état des lieux. Les mentions indiquées dans ce dernier sont définies par le décret du 31 mars 2016, complétant la loi ALUR.
Nous retrouvons, par exemple, comme mention obligatoire la description de l’état des pièces, murs, plafonds, sols et l’équipement du logement. Il faudra aussi faire l’inventaire de toutes les clés qui ont été mises à disposition du locataire ainsi que les relevés de compteurs (s’ils sont individuels). La loi ALUR précise aussi, pour l’état des lieux de sortie, qu’il doit comporter la nouvelle adresse du locataire afin de pouvoir le contacter en cas de problèmes concernant le logement dans lequel il était avant.
Enfin, elle revient sur la notion de vétusté de la loi du 6 juillet 1989. Elle est responsable d’énormément de litiges entre le bailleur et le locataire lors de l’état des lieux. La loi ALUR définit la vétusté comme : « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement ». Selon la loi, le locataire n’est, en aucun cas, responsable de l’usure normale (c’est-à-dire lié à une utilisation normale et quotidienne) des équipements d’un logement. Grâce à cela, il est désormais possible d’utiliser une grille de vétusté au moment de la signature du bail. Cela permet de mieux répartir la responsabilité des parties concernant les éventuelles interventions nécessaires qui seront prises en charge.
Le prix d’un état des lieux
Lorsque l’état des lieux est réalisé à l’amiable , il est évidemment gratuit. Il suffit que le locataire et le propriétaire se déplacent afin de réaliser le constat à deux. Si l’une des deux parties ne peut ou ne souhaite pas se présenter à l’état des lieux, un huissier peut être mandaté pour le réaliser. En effet, il va permettre de garantir l’impartialité du processus pour la partie non-présente. Mais son intervention est bien évidemment payante. Le tarif est différent en fonction de la taille du logement et est à la charge du propriétaire.
Cependant, dans certains cas, une partie des frais des états des lieux peut être donnée à la charge du locataire. Par contre, ils ne doivent pas dépasser le montant qui est payé par le propriétaire, à hauteur de 3 €/m2. Par exemple, dans un logement de 20 m2, les frais payés par le locataire ne peuvent pas dépasser 60 €.
Coût d’un constat locatif pour un logement de :
- moins de 50 m2 : 174,67 €
- Entre 50 m2 et 150 m2 : 196,55 €
- Plus de 150 m2 : 273,77 €
Le propriétaire peut également faire appel à un mandataire afin de sous-traiter cet état des lieux auprès d’un professionnel. Vous avez la possibilité de la faire, en toute simplicité, sur la plateforme Mon AGIL.
Maintenant, vous avez toutes les clés en main afin de pouvoir réaliser correctement un état des lieux.
Sources :
