En tant qu’Autogestionnaire, vous allez peut-être être confronté à des impayés de loyers. Il s’agit d’une situation très délicate où il est important de réagir rapidement pour les deux parties. Cependant, il existe des solutions qui peuvent vous aider si votre locataire ne vous paye plus le loyer.
1- Les obligations du locataire
Le locataire est soumis à un engagement qui est stipulé dans le contrat de location : il est dans l’obligation de payer son loyer. En aucun cas, il ne peut cesser de le verser tous les mois, et ce, même en cas de problèmes avec le bailleur. Le simple fait de ne pas respecter cette règle peut entraîner des sanctions envers le locataire.
Notez qu’il existe aussi dans la plupart des baux, une clause résolutoire. Elle prévoit de mettre fin au bail de façon automatique et unilatérale si le locataire arrête de payer le loyer. Par contre, vous êtes dans l’obligation de mettre en demeure le locataire et de lui laisser 2 mois pour pouvoir régler sa dette. S’il ne peut pas, vous pouvez l’expulser. Si le bail de location ne contient pas de clause résolutoire en cas de non-paiement de loyer, ce sera au juge d’analyser la situation et de résilier ou non le bail.
Cependant, avant d’en arriver là, il est préférable de réfléchir à une solution avec votre locataire. En effet, il est important de pouvoir identifier les raisons de l’impayé avant d’entamer un procès souvent long, coûteux et peut-être prématuré.
2- Trouver une solution à l’amiable
Si votre locataire ne paye plus ses loyers, la première chose à faire est de savoir pourquoi il ne fait plus. Vous devez échanger avec lui afin qu’il puisse à nouveau vous payer.
Problèmes financiers
Si c’est à cause de difficultés financières, vous pouvez l’orienter vers différents services qui pourraient lui permettre d’avoir un soutien et l’aider à se sortir de cette situation. Il existe par exemple les ADIL (Association Départementale Information sur le Logement), qui peuvent être contactées directement par le numéro : SOS Loyers impayés 0 805 160 075. C’est un service gratuit adapté à la situation des locataires et/ou propriétaires en ayant besoin.
Ensuite, il y a le Fonds de Solidarité pour le Logement. Ce dispositif d’aide intervient auprès des personnes en difficulté. Il peut apporter une aide financière sous certaines conditions. Nous parlons de personnes rencontrant des difficultés à accéder à un logement ou bien de pouvoir payer leur frais (loyers, eau, électricité, etc.). Pour cela, le locataire doit faire une demande auprès du Conseil général du département.
L’action Logement propose aussi une aide aux salariés qui connaissent des imprévus (divorce, licenciement, handicap, décès, maladie, etc.). Ces imprévus doivent les empêcher de payer leurs loyers.
En cas de litige
Si vous ne percevez plus les loyers en raison d’un litige concernant des travaux à réaliser, faites un état de la situation avec le locataire. Rendez-vous sur place et réfléchissez ensemble à la manière dont vous pouvez améliorer la situation. C’est d’autant plus normal si les travaux sont de votre responsabilité.
Par contre, si le locataire refuse d’entamer des démarches afin de bénéficier d’une aide financière et de pouvoir payer le loyer, vous n’avez plus d’états d’âme à avoir. Envoyez-lui une lettre de mise en demeure avec accusé de réception. Vous y préciserez la somme que le locataire vous doit et le délai que vous lui accordez pour régulariser la situation. Il s’agit d’une étape très importante si vous comptez engager une procédure judiciaire puisqu’elle va appuyer votre dossier en prouvant que vous avez déjà relancé le locataire.
3- Les procédures à suivre
Recouvrement des loyers impayés
Si la dette du locataire est inférieure à 5 000 €, vous pouvez entamer ce que l’on appelle la procédure simplifiée de recouvrement des créances. Pour cela, vous devez faire appel à un huissier de justice qui se chargera d’informer le locataire de votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Il aura alors un mois pour répondre. Soit il accepte de vous rembourser, soit il refuse. Dans ce cas, il faut saisir un juge directement.
L’injonction de payer
Si la dette du locataire est entre 5 000 et 10 000 €, vous pouvez commencer ce que l’on appelle l’injonction de payer. Vous allez devoir saisir le tribunal qui possède le service des contentieux de la protection. Cette procédure consiste à créer un dossier qui doit être déposé au greffe de la juridiction. Pour cela, vous devez compléter un formulaire et réunir plusieurs documents afin de pouvoir établir votre demande : La désignation et les coordonnées du créancier (personne physique ou morale);
- La désignation et les coordonnées du débiteur
- L’objet de la demande
- Le montant précis de la somme revendiquée
- La date et la signature du créancier
- Éléments justifiant la légitimité de la demande (preuves qui montrent que vous n’avez pas été payé)
- Accusé de réception des mise en demeure sans réponse positive
Une fois que cela est fait, le juge des contentieux et de la protection rendra son avis et décidera si votre demande est recevable. Si elle l’est, il va établir une injonction de payer que vous allez pouvoir transmettre à votre locataire afin qu’il soit au courant de la procédure judiciaire en cours. Cependant, l’injonction de payer ne permet que de récupérer les loyers qui n’ont pas été payés. En aucun cas, elle peut permettre la résiliation du bail en cours ou de demander des dommages et intérêts. Pour faire partir le locataire de votre logement, faites plutôt jouer la clause résolutoire contenue dans le bail dont nous avons parlé précédemment. Le locataire dispose d’un mois pour contester l’injonction de payer en saisissant le tribunal.
Le tribunal
Une fois passé les délais de 2 mois pour la clause résolutoire et 1 mois pour l’injonction de payer, si le locataire n’a pas réglé sa dette, vous avez la possibilité de l’assigner officiellement au tribunal afin de pouvoir obtenir votre recouvrement et l’expulsion du locataire.
Vous, ainsi que le locataire, allez être convoqués à une audience. Vous aurez la possibilité de présenter vos arguments, ce qui permettra au juge de rendre son verdict. Il y a alors 2 possibilités, soit il prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, soit il lui accorde un délai pour qu’il puisse régler sa dette.
Cependant, faites attention, car il est possible que le locataire ne vous ai toujours pas remboursé même après la remise des clés et son départ. Si cela arrive, vous pouvez essayer d’entamer une procédure d’ injonction de payer auprès du juge des contentieux de la protection. Si cela ne fonctionne pas, vous devrez saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir une audience.
L’assurance loyers impayés
Après avoir relancé le locataire pour défaut de paiement par lettre recommandé avec accusé de réception, vous devez prévenir votre assureur si vous en avez contracté un. Vous ferez une déclaration de sinistre en ajoutant des pièces justificatives.
Les assurances loyers impayés prennent en charge l’indemnisation dès le premier euro de loyer impayé. L’indemnité est versée au troisième mois suivant le premier impayé. Cependant, si votre locataire commence à vous régler les loyers impayés après la déclaration du sinistre, vous devez informer votre assureur.
Pour récapituler :
Etape 1
Chercher une solution à l’amiable
Etape 2
Recouvrement de loyer impayé (si dette < 5 000 €)
Injonction de payer (si dette > 5 000 €)
Etape 3
Maintenant, vous avez toutes les clés en main afin de pouvoir gérer correctement une situation où votre locataire ne vous paie plus le loyer.
Sources :
