Comment choisir son mode de location ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et/ou vous hésitez encore sur le mode de location que vous allez choisir ? Dans cet article, l’Autogestionnaire vous explique quels sont les différents modes de location qui existent et qu’est ce qui les différencie.

Quels sont les différents modes de location ?

La location non meublé

    Le bail de location non meublé, dit aussi “vide”, est l’un des modes de locations qui s’adresse à une grande majorité des locataires. En effet, il s’applique aussi bien à des actifs, qu’à des familles ou des couples souhaitant un logement à aménager. Notez qu’il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire.

Avec ce mode de location, le bail est d’une durée de 3 ans minimum et renouvelable tacitement. Cela signifie qu’à la fin du contrat, qu’il  est renouvelé automatiquement, en l’absence de décision contraire des parties.
Chaque année, il est possible de faire une révision du loyer, c’est-à- dire réévaluer le montant du loyer de votre locataire. Cette dernière est prévue dans le contrat. Lorsque la révision est faite, le loyer ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Cependant, depuis le 1er août 2012, dans les agglomérations comprenant plus de 50 000 habitants, un dispositif d’encadrement des loyers s’applique au moment de la relocation ou du renouvellement du bail. Depuis le 1er août 2015, les loyers parisiens sont plafonnés. Le loyer fixé lors d’une première mise en location, d’une relocation, ou d’un renouvellement de bail ne peut pas s’écarter d’un loyer de référence de plus de 20 % à la hausse et de 30 % à la baisse.

Les facteurs de variation de prix :

Les loyers de référence varient selon le quartier et des caractéristiques du logement déterminées suivant trois éléments : le type de location, s’il est meublé ou non meublé, la taille du logement et la date de construction de l’immeuble.

Le montant du dépôt de garantie qui est versé à la signature du bail peut être au maximum 1 mois de loyer. Le locataire a 3 mois de préavis afin de résilier le bail.
Ce préavis peut être d’un mois dans certains cas :

• Mutation professionnelle
• Licenciement
• Pour les plus de 60 ans, ayant un état de santé qui demande un déménagement urgent
• Titulaires de l’allocation de RMI
• Personne qui ne retrouvent pas un emploi après un licenciement
• Premier emploi pour un étudiant

Choisir de faire de la location non meublée à quelques avantages qu’un propriétaire ne peut négliger. Tout d’abord, lorsque vous choisissez de faire de la location non meublé, vous n’avez pas à fournir le mobilier.

Pour ce mode de location, vous avez quand même un état des lieux à l’entrée et à la sortie de votre logement, mais ce dernier sera pour vous moins contraignant car vous n’aurez pas à faire l’inventaire de tout ce qui compose votre bien. N’oubliez pas que même s’il ne comporte pas de meuble, soyez méticuleux et ne passez pas à côté de détails, comme l’état des plafonds par exemple.

Enfin, sachez qu’il y a moins de rotation de locataire du fait d’un contrat de bail plus long. De ce fait, moins de démarches administratives pour vous.

La location meublé

Pour une location meublée, la durée du bail est d’un an minimum, qui peut être renouvelé. Concernant la révision du loyer, elle est stipulée dans le contrat et intervient une fois par an. L’augmentation du prix ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Cependant, la loi Alur soumet à un encadrement des loyers les locations meublées situées dans les zones à flux tendu où la demande locative excède l’offre.

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez fournir et entretenir, le mobilier et les équipements du logement, afin qu’ils soient décents pour votre locataire.
Depuis la loi du 1er septembre 2015, vous devez obligatoirement mettre à la disposition du locataire les meubles et équipements suivants :

• Literie
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C
• De la Vaisselle
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Etagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Dans le cadre d’une location meublée, le loyer est généralement plus élevé que celui des logements vides. Il s’agit d’une contrepartie du mobilier fourni au locataire. En moyenne, le prix du loyer d’une location meublée est plus cher de 5 à 30 % comparé au loyer d’un logement vide.

Conclure un bail de location meublée comporte de nombreux avantages à ne pas négliger. Choisir de faire de la location meublée vous apporte une liberté contractuelle, des loyers perçus supérieurs et une fiscalité intéressante. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur les avantages d’une location meublée pour un propriétaire et son locataire.

Enfin, il y a un avantage fiscal à choisir la location meublée. En effet, vos loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers, ce qui vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an, et que vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non-professionnel et des avantages liés à ce statut (LMNP).

La location étudiante

Une location étudiante s’adresse à la population qui poursuit des études supérieures. Tout type de logement peut être une location étudiante, il suffit qu’il s’adapte aux besoins spécifiques de ses locataires.

Ce mode de location a quelques avantages qu’un propriétaire bailleur doit prendre en considération. Premièrement, les contrats de bail sont souvent des contrats de faible durée qui peuvent être ou non renouvelés. En effet, le contrat ne dure que 9 mois, en comparaison avec un contrat de bail d’une location nu qui est de 3 ans. L’avantage avec celui-ci, c’est qu’en cas de litige avec votre locataire, vous êtes en mesure de le remplacer lorsque le contrat prend fin.

Vous pouvez également envisager de louer une de vos chambres de votre résidence principale à un étudiant. En effet, ce sont des potentiels revenus complémentaires pour vous mais aussi une solution de logement moins coûteuse pour un étudiant.

Pour plus d’informations concernant la location étudiante, consulter notre article sur “Les critères géographique de la location étudiante ».

La location saisonnière ou touristique

La location saisonnière ou touristique s’adresse essentiellement aux personnes qui louent un logement pour une courte durée dans une zone attractive.

Sachez qu’aucun dépôt de garantie n’est demandé lors de la signature du bail. Le locataire ne peut pas demander la résiliation du bail, sauf si le propriétaire a commis une faute. Le bail ne peut prendre fin qu’à l’issue de la période déterminée lors de la signature. Cette règle s’applique aussi pour le propriétaire. Il doit être en mesure de prouver une faute de la part du locataire avec l’aide d’un motif légitime.

Si vous choisissez de faire de la location de meublé saisonnière, sachez que les loyers sont souvent élevés. Si vous investissez dans un logement attractif situé dans une zone touristique et que ce dernier est parfaitement aménagé, il vous générera davantage de rendement.
Néanmoins, la location de votre logement ne doit pas dépasser 4 mois effectifs, ce qui représente 120 nuits annuellement.

La location courte durée a quelques avantages. Premièrement, elle permet aux propriétaires bailleurs d’avoir un rendement plus rapide et de louer leur bien, mais également de pouvoir en disposer quand il le souhaite. Par conséquent, vous pouvez en tant que propriétaire définir quand et pour combien de temps il va être loué.
L’avantage avec ce mode de location, c’est que vous avez peu de chance d’impayé. C’est notamment grâce au fait que pour trouver une location saisonnière, il est d’usage d’utiliser des plateformes de réservations comme Airbnb.fr ou Abritel.fr. Le paiement sécurisé se fait en ligne et avant la période de location.

Pour plus d’informations concernant la location saisonnière, consultez l’article de l’Autogestionnaire sur “Les critères géographiques de la location courte durée ».

Ce mode de location offre aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux, au même titre qu’un logement meublé. En bref, les loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers. Si par an la recette de vos loyers perçus ne dépassent pas 23 000 € par an, et que vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel. Par conséquent, vous bénéficiez également du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un mode de location récent qui a été introduit par la loi ELAN. Il a été mis en place dans l’objectif de permettre une plus grande souplesse aux personnes étant en :

• Formation professionnelle
• Études supérieures
• Contrat d’apprentissage
• Stage
• Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
• Mutation professionnelle
• Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle

Le bail de mobilité est adapté pour une période de 1 à 10 mois maximum. L’avantage, c’est qu’avec ce type de bail, le contrat de location ne peut pas être reconduit automatiquement. C’est-à-dire qu’à la fin du contrat, ce dernier prend fin, il n’est pas renouvelé automatiquement.
De plus, le locataire a la possibilité de mettre fin au bail avec un délai de préavis d’un mois. Quant au propriétaire, il peut résilier le bail pour un motif légitime, comme par exemple, en cas de faute venant du locataire.
Comme pour un logement meublé, ce mode de location comprend de fournir les meubles et équipements nécessaires ( c.f. location meublé).
Le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie, mais il est autorisé à demander une caution.

Vous savez désormais quels sont les différents types de location qui s’offrent à vous. Lancez-vous ainsi dans l’investissement locatif qui vous correspond le mieux.

Sources:

1. Quel type de location choisir ?
2. Logement meublé, obligation du propriétaire
3. Régime fiscale d’un logement meublé
4. Bail de mobilité, les règles