En tant qu’Autogestionnaire, vous avez la possibilité de louer votre bien de plusieurs manières : vide ou meublée. Incorporer du mobilier à votre logement peut sembler onéreux et chronophage à cause de l’entretien. Cependant, conclure un bail de location meublée comporte de nombreux avantages à ne pas négliger. Elle peut vous apporter une liberté contractuelle, des loyers perçus supérieurs et une fiscalité intéressante. Il est aussi de plus en plus facile aujourd’hui d’aménager son logement pour le meubler grâce à des services d’aménagement. Voyons tout cela en détail !
1- La location meublée, de quoi il s’agit ?
Une location meublée est définie par la loi Alur depuis mars 2014. Cette dernière a modifié l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Selon cet article, “un logement meublé doit être décent, équipé en nombre et en qualité suffisants pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire.”
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 établit la liste des équipements obligatoires du mobilier que doit avoir un logement meublé. Elle est entrée en vigueur dès le 1er septembre 2015.
Afin d’être considéré comme meublé, un logement doit comprendre :
- une literie avec couette et/ou couverture
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher
- des plaques à cuisson
- un four ou un micro-ondes
- un réfrigérateur et congélateur
- la vaisselle nécessaire et des ustensiles de cuisine
- une table et des chaises
- des étagères de rangement
- des luminaires
- du matériel d’entretien ménager
2- Les différences entre une location vide et une location meublée
Voici une liste des différences entre les deux types de location :
| Location meublée | Location non meublée | |
| Durée du bail | 1 an, voire 9 mois dans le cadre d’un bail étudiant | 3 ans si le bailleur est un particulier |
| Préavis du locataire | 1 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail, peut être réduit à un mois dans le cadre de conditions spécifiques |
| Préavis du bailleur | 3 mois avant la fin du bail | 6 mois avant la fin du bail |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer (maximum) | 1 mois de loyer (maximum) |
| Régime fiscal | Régime BIC, possibilité d’exonération fiscale des revenus générés par la location meublées | Revenus fonciers |
Source : https://www.legalplace.fr/guides/avantage-location-meublee/
Il se peut que vous vous rendiez compte que la location meublée est plus intéressante qu’une location vide. Sachez que depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, vous avez la possibilité de transformer une location à nue en location meublée.
Cependant, il est préférable d’effectuer quelques vérifications avant de faire la transition :
- Si votre logement est en co-propriété, aucune disposition du règlement de cette dernière ne doit interdire la location meublée ;
- Une autorisation préfectorale soumet la transformation d’un logement en location en meublée, si :
- Le propriétaire loue, de façon habituelle, plusieurs logements meublés
- Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne
- Les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale.
Une fois que vous vous êtes assuré de cela, vous pouvez facilement meubler votre bien grâce au service d’aménagement de Mon AGIL.
3- Le loyer pour le propriétaire
En moyenne, le prix du loyer d’une location meublée est plus cher de 5 à 30 % comparé au loyer du même logement vide. Il s’agit d’une contrepartie du mobilier fourni au locataire.
De même, le montant maximum du dépôt de garantie exigé par le propriétaire peut être supérieur à celui des logements non meublés. Dans une location non meublée, le propriétaire-bailleur peut seulement demander au maximum 1 mois de loyer en guise de dépôt de garantie contrairement à 2 mois de loyer pour un logement meublé. C’est pourquoi, d’un point de vue financier, la location meublée est bien plus intéressante.
4- Une fiscalité plus intéressante pour le propriétaire
Le régime des LMP ET LMNP
Il existe deux types de loueur de meublé : les professionnels (LMP) et les non-professionnels (LMNP). Pour simplifier la compréhension de ces deux statuts, les LMP se servent des recettes perçues grâce à leur location comme revenu principal alors que les LMNP s’en servent comme revenu secondaire.
Afin de d’être considéré comme loueur en meublé professionnel, vous devez remplir trois conditions :
- Les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000€ ;
- Les recettes annuelles doivent représenter au minimum la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ;
- Le bailleur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.
Si vous ne respectez pas ces 3 conditions, alors vous êtes automatiquement un loueur meublé non-professionnel.
Les régimes réel et micro-BIC
Il est important de savoir que l’administration fiscale considère qu’une location meublée ne produit pas de revenus fonciers mais relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Grâce à ce régime vous pouvez déduire, en tant que propriétaire, des loyers encaissés la plupart des charges dont vous devez vous acquitter comme par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, ou encore vos frais de comptabilité.
Dans le cadre du régime réel BIC, il y a deux possibilité :
- Si vos recettes sont inférieures à 70000 € : Vous bénéficiez du Micro-BIC, c’est-à-dire que vous pouvez profitez d’un abattement de 50 % sur vos recettes. Ce régime devient intéressant lorsque vos charges sont inférieures à 50 % de vos recettes.
- Si vos recettes sont supérieures à 70000 € : Vous bénéficiez du régime réel. Pour cela, vous retirez les charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) ainsi que les amortissements de vos recettes. Ainsi, vu que vos recettes diminuent, vos impôts aussi. Avec le régime réel, vous ne pouvez tomber dans un déficit foncier, comme cela peut arriver avec une location vide. Mais si un déficit foncier est constaté, il est directement reporté sur les recettes des années suivantes. Vous pouvez diminuer vos recettes pendant plusieurs années et ainsi vos impôts.
Enfin, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération fiscale des revenus qui sont générés grâce à la location meublée. Pour cela, il faut que le bailleur loue une partie de sa propre résidence principale.
Néanmoins, il faut que le loyer soit considéré comme raisonnable. En effet, en 2018, les plafonds des loyers des locations meublées sont fixés à 185€ le m2 en Île-de-France et à 136€ pour les autres régions de France.
5- L’organisation
Dans le cadre d’une location, le locataire et le propriétaire ont tous deux des responsabilités à tenir vis-à-vis du logement.
Ce qui est à la charge du propriétaire
On y retrouve des gros travaux comme les travaux énergétiques et les changements des équipements (toilette, douche, évier, etc.) En effet, dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire doit être plus présent et bien s’assurer que l’ensemble des équipements fournis fonctionne correctement.
Si vous souhaitez changer de mobilier dans votre location meublée, vous avez la possibilité de le faire grâce au service de récupération et de remplacement de mobilier de Mon AGIL. En effet, la plateforme d’aide à la gestion immobilière vous propose un remplacement de mobilier comprenant la récupération du nouveau mobilier, son installation et la récupération du mobilier usagé pour la déchèterie. Le montant varie en fonction du logement à partir de 137 € hors taxe.
Ce qui est à la charge du locataire
Selon le décret du 26 août 1987, le locataire se confronte à une liste définie des réparations locatives à sa charge. Généralement, ce sont des réparations et des travaux d’entretien au sein du logement. Nous retrouvons :
- L’entretien des équipements d’un logement meublé (plaques de cuisson, mobilier, four, réfrigérateur, etc.)
- Les revêtements : murs, sols, plafond, etc.
- Petites réparations : électricité, chauffage, plomberie, etc.
Notez que, selon la loi, le locataire n’est, en aucun cas, responsable de l’usure normale (c’est-à-dire lié à une utilisation normale et quotidienne) des équipements d’un logement.
6- Les avantages pour le locataire
Le fait de conclure un bail pour une location meublée comporte plusieurs avantages pour le locataire. Premièrement, la durée minimale du bail est diminuée. En effet, elle est seulement d’un an, contrairement à trois pour un bail de location non-meublée. Ce système de location peut alors satisfaire des locataires qui souhaitent s’installer que pour une courte durée. Sachez que le bail d’une location meublée peut aussi être réduit pour une durée de neuf mois. Cela doit être dans le cadre d’un bail étudiant, là où neuf mois correspondent à une année scolaire.
Ensuite, les meubles présents dans ce type de logement permettent au locataire de faire des économies qui ne sont pas négligeables lors d’un emménagement. Ce genre de proposition est intéressante pour un étudiant qui ne dispose pas forcément des fonds nécessaires pour investir dans l’aménagement de sa location immobilière.
Enfin, le locataire a un mois de préavis afin de donner son congé au propriétaire contrairement à trois mois dans le cadre de locations non meublées.
Ce préavis doit être fait par écrit au propriétaire sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.
Et voilà, maintenant vous disposez de suffisamment d’informations sur la location d’un logement meublé.
Sources :
