Doutes sur votre locataire et ses documents

En tant qu’Autogestionnaire, vous allez être confronté au contrôle de la conformité des documents fournis par les candidats à votre location. Sachez qu’aujourd’hui, on estime qu’environ 67 % des propriétaires de logement affirment avoir été victimes de fraude dans un dossier de location. En effet, il est extrêmement facile à notre époque de modifier une fiche paie, un justificatif de domicile ou encore un avis d’imposition. C’est pourquoi il est important de s’assurer de l’authenticité des papiers qui vous sont fournis lors de la constitution du dossier de location. Nous allons, dans cet article, vous donner toutes les clés en main afin de pouvoir contrôler correctement un dossier de location en cas de doutes sur votre locataire et ses documents.

1- Les documents à demander aux candidats

     Les documents que vous pouvez demander au locataire ou au garant sont encadrés par la loi. Vous avez la possibilité de demander : 

Pièce identité
Justificatif de domicile
Justificatif de situation
Justificatif de ressource
Pièce identité

• Carte d’identité
• Passeport
• Permis de conduire
• Titre de séjour
• Carte de résident
• Carte de ressortissant d’un État membre de l’EEE

Justificatif de domicile

• Les 3 dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent bailleur
• Attestation sur l’honneur de l’hébergeant
• Attestation d’élection de domicile
• Dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale

Justificatif de situation

• Contrat de travail ou de stage ou attestation de l’employeur
• Carte d’étudiant ou certificat de scolarité
• Copie de la carte professionnelle (profession libérale)
• Copie du certificat d’identification de l’Insee (travailleur indépendant)
• Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan)
• Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciales)
• Pièce attestant de l’activité professionnelle

Justificatif de ressource

• Les 3 derniers bulletins de salaire
• Justificatif de versement des indemnités de stage
• Les 2 derniers bilans comptables ou attestation des ressources délivrée par un comptable (non-salariés)
• Justificatif de versement des droits des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif d’ouverture des droits
• Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
• Avis d’attribution de bourse (étudiant boursier)
• Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
• Attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf, ou par la CMSA, ou directement par le locataire
• Dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition

Vous ne pouvez rien demander d’autres que les documents cités précédemment. 

2- Vérifier l’authenticité des documents

   Certains candidats peuvent tenter de falsifier des documents cités précédemment, notamment avec des logiciels de retouche. En effet, la pratique de ces actes semble de plus en plus se généraliser, notamment dans les grandes agglomérations comme Paris. De ce fait, la vérification peut sembler compliquée, mais s’avère essentielle pour pouvoir éviter tout problème comme des impayés.

Vérification des revenus
​

     Sachez d’abord que les fiches de paie correspondent à 59 % des fraudes mises en place par des candidats. Premièrement, vérifiez s’il y a une cohérence entre le contrat de travail, les fiches de salaire et les avis d’imposition. Par exemple, un équipier polyvalent en restauration rapide ne va pas gagner le salaire d’un responsable des opérations en entreprise.

Ensuite, vérifiez sur internet si l’entreprise indiquée sur le contrat de travail existe. Des sites comme Société.com permettent de contrôler le numéro de SIRET afin de s’assurer que l’entreprise est réelle. Si vous ne la trouvez pas, vous pouvez commencer à avoir des doutes.

Ancien propriétaire
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     Prenez directement contact avec l’ancien bailleur du candidat locataire. Pour cela, vérifiez directement les quittances de loyer qui ont été demandées pour la création du dossier de location. Vous y trouverez les coordonnées du bailleur. Ensuite, il vous permettra de vérifier la viabilité du locataire, c’est-à-dire de savoir s’il faut le relancer souvent ? Est-ce une personne de confiance ? Est-ce que le loyer est correctement versé tous les mois ? etc.

Vérification de l’avis d’imposition ​

     L’avis d’imposition est l’une des pièces indispensables lors de la vérification des documents du candidat. Sachez qu’il regroupe un grand nombre d’informations sur lui et peut être rapidement authentifié. En effet, sur le site impôts.gouv.fr, vous pouvez vérifier en quelques manipulations la véracité des papiers fournis par le candidat. Vous avez juste à saisir le numéro fiscal de la personne et les références de l’avis d’imposition qui vous a été donné afin de vérifier les informations le concernant. Ainsi, vous pourrez contrôler son identité, son adresse, sa situation familiale, son revenu brut global et le montant des impôts payés. De ce fait, si toutes les données semblent correspondre aux informations qui ont été indiquées sur les documents du dossier de location, cela veut dire qu’il est authentique.

L’aide d’un professionnel

     Les principaux problèmes des solutions cités précédemment sont qu’elles prennent beaucoup de temps et d’énergie et ne sont pas fiables à 100 % . En effet, si votre candidat et/ou son garant viennent de l’étranger ou commence à peine leur vie professionnelle, les moyens de vérification risquent d’être limités. Cependant, vous pouvez faire appel à des professionnels de la location afin de vous permettre de vous aider à étudier correctement un dossier de location qui vous semble complexe.

Vous avez par exemple le site e-Gérance qui se charge de vous faire un rapport d’étude entier. Il vous suffit de leur envoyer les pièces justificatives, mentionnées précédemment, qui vous ont été fournies puis ils s’occuperont du reste.

3- Que faire en cas de fraude ?

     Si vous avez détecté des éléments frauduleux dans le dossier de location avant la signature du bail, il vous suffit tout simplement de refuser de le louer à cette personne. Dans le cas où le bail est déjà signé lorsque vous vous rendez compte de la présence d’éléments frauduleux dans les documents du locataire, il va falloir en apporter la preuve. 

Vous pouvez demander l’annulation du contrat de bail (selon l’article 1109 du Code civil) et expulser le locataire en cas d’escroquerie, si c’est le cas. Sachez que vous pouvez aussi porter plainte pour faux et usage de faux (selon les articles 441-1 à 441-12 du Code pénal). En effet, la peine encourue peut aller jusqu’à 45 000 € d’amende et 3 ans de prison.

Si des documents ont été délibérément falsifiés, la peine est encore plus grave. Elle peut s’élever jusqu’à 375 000 € d’amende et 5 ans d’emprisonnement.

Cependant, il s’agit de poursuites qui seront longues et coûteuses pour vous. De plus, elles auront d’autant moins de chance de réussir si le locataire paye correctement ses loyers. De ce fait, il est peut-être plus judicieux de ne pas avoir recours à la justice tant que vous percevez les loyers en bonne et due forme. 

Pour éviter tout cela, nous vous conseillons de lire notre article sur « Comment choisir son locataire ? »

Maintenant, vous avez toutes les clés en main afin de savoir quoi faire en cas de doutes sur votre candidat/locataire et les documents qui vous ont été fournis dans le dossier de location. 

Sources : 

1. Dossier location frauduleux – e-Gérance
2. Comment vérifier l’authenticité des documents présentés par le locataire ? – Leblogpatrimoine
3. Comment lutter contre les faux documents ? – m-habitat.fr