En tant que propriétaire-bailleur, vous souhaitez proposer de la colocation pour un bien immobilier. Vous craignez cependant de vous retrouver face à des soucis logistiques et organisationnels concernant ce mode de location. Afin de vous faciliter la tâche au sujet de la gestion de la colocation, l’Autogestionnaire vous livre quelques conseils dans cette étude de cas en fonction de votre mode de colocation.
Ces dernières années, la colocation attire de nombreuses personnes en France. Il s’agit d’une façon de se loger à prix raisonnable à l’endroit que nous souhaitons. Cela fait aussi office de remède contre la solitude autant pour les étudiants que pour les séniors. Mais du point de vue du propriétaire de location, une colocation peut s’avérer être un vrai challenge. Comment parvenir à gérer la colocation en tant que propriétaire ?
Pourquoi la colocation ?
On pourrait alors se demander qu’est ce qui différencie vraiment la location de la colocation et pourquoi cette dernière plaît-elle autant ?
La loi Alur, modifiée le 27 mars 2014, définit : “Une colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d’un même logement devenant leur résidence principale.”.
Quelles sont donc les bénéfices à en tirer en tant que propriétaire ?
Tout d’abord une colocation à plusieurs avantages:
- Vous allez pouvoir louer des surfaces qui auraient été trop chères dans le cadre d’une location individuelle.
- Si un des locataires quitte le logement, en tant que propriétaire, vous avez la possibilité de le remplacer et d’assurer ainsi votre loyer.
- Réduire les risques d’impayés, notamment par l’obtention d’une clause de solidarité engageant tous les locataires.
Les différents types de baux pour une colocation:
A différence des types de locations habituelles, la colocation présente deux principaux types de contrat utilisés pour définir la relation propriétaire/colocataire.
Le bail unique
Une des solutions est de rédiger un bail unique pour tous les locataires. Chacun d’entre eux devra le signer. Tout nouvel arrivant devra aussi respecter les règles édictées par le bail initial. Comme pour chaque bail, il doit faire mention de sa durée, de ses conditions de renouvellement et de résiliation, ainsi que les obligations des colocataires comme celles du bailleur. Le loyer pourra être versé en une seule fois par un des colocataires, désigné.
Les baux individuels
Pour un logement meublé, le propriétaire peut aussi décider d’individualiser chaque chambre et de ne pas partager le même bail entre colocataire. Chaque locataire détient alors un bail différent. Il est donc possible que les dates de prises d’effet varient d’un colocataire à un autre. En cas de nouvel arrivant, celui-ci devra à nouveau faire les démarches administratives relatives au bail et à l’état des lieux. De plus, les droits de chacun des colocataires doivent y être expliqués. Le loyer est divisé et payé par chacun, indépendamment des autres. En cas d’impayés, le colocataire qui ne paie pas sera l’unique responsable et il faudra vous tourner vers lui pour les sommes manquantes.
Les assurances :
En ce qui concerne les assurances, elles restent les mêmes que dans le cadre d’une location individuelle. Les colocataires se doivent d’être couverts contre les risques locatifs. Vous devez alors vous assurer que les colocataires sont bien dotés d’une assurance multirisque habitation.
L’assurance multirisque habitation:
Chaque année les colocataires doivent vous fournir une attestation prouvant qu’ils sont assurés. Une assurance multirisques habitation est nécessaire. Ce contrat protège le logement et les biens immobiliers qui s’y trouvent mais aussi couvre en cas de vol, de dégât des eaux, catastrophes naturelles…
La garantie responsabilité civile
Les contrats multirisque habitation comprennent souvent une assurance responsabilité. Cette garantie couvre les dommages que les locataires causent sur votre habitation, en cas de fautes non intentionnelles. Cela peut concerner les incendies, les explosions et les dégâts des eaux mais aussi toute négligence du locataire.
L’aménagement du logement:
Il est tout d’abord préférable pour louer son bien en colocation, de se situer proche de Paris ou des grands pôles urbains tels que Marseille, Toulouse, Lyon, Nice, Bordeaux, etc. L’idéal est un logement avec 3 ou 4 chambres, le minimum étant de 2 chambres. Vous devez aussi vous assurez de bien choisir et recruter vos locataires tout en prenant en compte leur solvabilité afin d’éviter les risques d’impayés, en vous aidant par exemple du pack recherche de locataires de Mon AGIL. Chaque colocataire possède sa propre chambre, et le logement doit être équipé de pièces communes suffisamment spacieuses et larges pour que plusieurs personnes puissent les utiliser.
Le mieux à faire en termes d’organisation lorsque vous avez plusieurs locataires est d’en nommer un qui fera office d’interlocuteur entre vous et les colocataires, en cas de moindre problème ou pour le paiement.
Les chartes
La charte de colocation ou de savoir-vivre
Les colocataires signent généralement entre eux une charte de savoir-vivre déterminant les droits et obligations de chacun. Cela peut concerner par exemple :
- les pièces et le matériel commun
- des potentiels invités
- ou animaux domestiques
- le choix du colocataire référent
En tant que propriétaire vous pouvez aussi joindre cette charte au dossier de chacun, dans le cadre de baux individuels. Nous vous recommandons également de désigner un responsable parmi les colocataires pour vous transmettre toutes informations concernant la vie générale de la colocation. Il sera ainsi plus simple de communiquer entre vous et vos locataires. Évidemment, ils auront toujours la possibilité de vous contacter individuellement pour des problèmes ou des interrogations plus personnels.
Les clauses
La clause de solidarité
Il est préférable que les locataires signent une clause de solidarité. Inscrite sur le bail commun de location, elle rend tous les colocataires responsables du paiement du loyer, des charges et des dégradations éventuelles. Si un colocataire n’est pas en mesure de payer sa part alors les autres locataires devront le faire pour lui afin qu’il ne manque aucune somme. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, un colocataire qui quitte le logement ne répond plus à cette obligation, dès lors que son remplaçant est inscrit sur le bail. Cette clause n’est applicable que dans le cas de baux communs.
La clause résolutoire de plein droit
Prévoyez aussi une clause résolutoire de plein droit. Cette clause offre la possibilité de mettre un terme au bail (qu’il soit commun ou individuel) si les colocataires manquent à certaines de leurs obligations comme par exemple s’ils ne payent pas le loyer et/ou leurs charges. Vous pourrez donc résilier le contrat du locataire en question.
En cas de changement de locataire
En colocation, vous risquez d’avoir affaire à beaucoup de départs de locataires, mais aussi de remplacement. Si l’un des locataires quitte le logement, il vaut mieux pour les autres de lui trouver un remplaçant pour éviter d’avoir à payer sa part (dans le cadre d’un bail commun). Libre à vous ensuite d’accepter les propositions de candidats ou pas.
Pour un bail commun :
En revanche, les colocataires restant devront continuer à assurer le paiement total du loyer comme inscrit dans la clause de solidarité, et ce jusqu’à la fin du contrat. Pendant une durée maximale de 6 mois après la fin de son préavis, le colocataire (et/ou son garant) sortant devra tout de même payer son loyer. Cette solidarité prendra fin à l’arrivée d’un nouveau colocataire. Dans le cadre d’un bail commun, le nouveau locataire devra signer un avenant au bail initial. L’arrivant viendra alors remplacer celui qui part et prendre en charge sa part de loyer. Celui-ci pourrait être choisi par les locataires restants afin d’éviter une mauvaise entente. Le bail restera le même en cas de bail unique et le nouveau locataire devra s’y adapter.
Pour des baux individuels :
Pour des baux individuels, le nouveau locataire signera simplement un nouveau contrat de location. Les problèmes et dommages ayant eu lieu avant son arrivée ne pourront pas lui être reprochés. Le locataire sortant n’aura plus à payer le loyer et les charges suite à la fin de son bail de location.
Pour optimiser un maximum l’entente générale entre les colocataires, vous pouvez organiser des rencontres entre eux et les candidats potentiels. Il est également conseillé d’avoir recours à un état des lieux avant le changement de locataire.
Les états des lieux
La loi Alur spécifie qu’à l’entrée et à la sortie d’un bail, un état des lieux est indispensable et obligatoire. Les états des lieux doivent figurer en tant qu’annexe dans le bail au début, en cas de changement de locataire mais aussi à la fin du contrat. L’ensemble des colocataires ainsi que le bailleur doivent le dater et le signer. Il est utile en cas de litige parce qu’il indique l’état de chaque pièce et de ses meubles à un moment précis. Les colocataires ont 10 jours pour compléter. Au final, chacun devra posséder son propre exemplaire.
Pour un bail commun : Dans ce cas précis, les locataires et le propriétaire effectuent ensemble l’état des lieux. L’arrivée d’un nouveau locataire n’engendre pas nécessairement un nouvel état des lieux.
Pour des baux individuels : A l’inverse, une colocation avec des baux propres à chacun, en cas d’arrivée d’un nouveau locataire, un nouvel état des lieux est nécessaire pour le bail qui sera mis en place. Celui-ci sera fait en présence du propriétaire et du nouvel arrivant.
Le paiement
Les garants
Il vous est favorable de demander à vos locataires d’avoir des garants, qu’il vous faudra inscrire sur le contrat de location. Cela diminue considérablement vos risques d’impayés. Celui-ci devra être en mesure de payer le loyer en cas de négligence de la part d’un des colocataires. Pour en apprendre plus sur le rôle du garant, nous vous invitons à consulter cet article.
Comme des baux individuels n’incluent pas de clause de solidarité, il peut donc y avoir autant de garants que de colocataires, chacun son propre garant.
A l’inverse si le bail est commun, les locataires doivent s’organiser afin de vous payer le loyer en totalité. Grâce à la clause de solidarité, si les locataires sont dans l’incapacité de répondre à la demande, vous êtes libres de vous tourner vers le ou les garants afin de recevoir votre dû. Toutefois, la solidarité du garant prend fin si son locataire quitte le logement et est remplacé par un autre.
Le loyer
Pour un bail individuel par personne, les locataires rendront donc des règlements individuels du loyer selon leurs baux.
Pour un bail commun, bien que chacun puisse s’acquitter de sa quote-part individuellement auprès du bailleur, il est préférable et recommandé que les locataires effectuent un règlement commun. Le loyer doit être payé en une seule fois et en totalité, vous pouvez pour cela désigner un des locataires qui sera chargé de récupérer l’argent pour tous et vous l’apporter.
Les charges locatives
Les charges locatives sont les sommes que doivent rembourser les locataires au bailleur en plus du loyer. Elles sont indiquées dans le bail et concernent les petits aménagements tels que le chauffage, l’eau chaude et l’eau froide, l’hygiène ainsi que les espaces extérieurs. Leur montant est généralement réparti à part égale entre les différents locataires.
Elles peuvent être :
- des charges forfaitaires, versées chaque mois. Leurs montants peuvent être révisés chaque année, tout comme le loyer.
- des charges réelles, régularisées en fin d’année.
Ce sera à vous et à vos colocataires de choisir le mode de paiement.
En cas de bail commun,
le montant des charges devra vous être versé en une fois. Les colocataires peuvent diviser le prix entre eux mais si l’un ne peut payer sa part, alors les autres devront tout de même le faire pour lui lors du rendu final.
En cas de baux individuels,
chaque locataire dispose de son montant pour le loyer et les charges, précisé pour chacun dans son bail. Ici il n’y a pas de principe de solidarité. Pour effectuer un seul virement mais auquel tout le monde aura contribué, un compte bancaire partagé peut s’avérer bénéfique.
Ainsi, la colocation présente beaucoup d’avantages mais nécessite un grand sens de l’organisation. Ce mode de location et sa gestion sont à la fois très rentable pour les propriétaires et un domaine attrayant pour les locataires. C’est du gagnant-gagnant. Alors, qu’attendez-vous?
Sources:
