Assurance loyer impayé : pourquoi souscrire ?

En tant qu’Autogestionnaire, il se peut que vous mettiez votre bien en location. Cependant, des problèmes relatifs à la location peuvent rapidement survenir comme des dégradations ou des loyers impayés. C’est pourquoi il est souvent conseillé de prendre une assurance loyer impayé. Dans cet article nous expliquons tout ce qu’il y a à savoir sur cette fameuse assurance.

1- Avant de souscrire à l’assurance loyer impayé

   Afin de minimiser les risques de loyers impayés, il faut avoir pris quelques précautions à l’avance :

Bien choisir son locataire

    Correctement choisir son locataire permet d’augmenter ses chances de ne pas être confronté à des loyers impayés. C’est pourquoi il est primordial de bien vérifier les dossiers de location ainsi que la véracité des documents qui vous ont été fournis. Pour cela, nous vous conseillons de lire nos articles sur “Comment choisir son locataire ?” et “Doutes sur votre locataire et ses documents”.

Faire appel à une caution

   La caution d’une location s’engage à payer les dettes locatives comme les impayés de loyer (charges comprises) de votre locataire, les intérêts causés par votre locataire pour un paiement en retard de ses dettes locatives, et bien évidemment, les frais de remise en état du logement en cas de dégradation.

Cette caution peut être une personne physique ou morale. Grâce à elle, le locataire sera plus vigilant sur le paiement du loyer et la tenue de votre logement.

En revanche, dans certains cas, même si vous prenez en compte ces deux points, cela ne suffit pas. Que ce soit des problèmes financiers, un litige avec vous ou une fraude, le le risque zéro n’existe pas avec les impayés de loyers. C’est pourquoi il peut être nécessaire de souscrire à une assurance loyers impayés ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

2- Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés (GLI) ?

     L’assurance ou garantie loyers impayés (GLI) est une couverture optionnelle qui permet au propriétaire d’un logement mis en location d’être protégé contre les impayés de loyers et les dégradations matérielles au sein du logement. 

Elle a la capacité de prendre en charge un recours à la justice contre le locataire n’ayant pas payé son loyer ou alors de proposer une indemnisation pour le propriétaire au cas où le locataire partirait prématurément du logement. La GLI permet ainsi de sécuriser les revenus du propriétaire bailleur provenant de la location de son bien. Elle le prémunit aussi contre les éventuelles détériorations du bien.

La garantie loyer impayé prend en charge les locaux pour usage d’habitation. Il arrive que des locaux professionnels, utilisés dans le cadre libéral, soient pris en charge. Par contre, les logements de fonction, les locations saisonnières, les résidences secondaires, les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux et immeubles insalubres ou en état de péril ne sont en aucun cas concernés par l’assurance loyer impayé.

3- Comment souscrire une GLI ?

Le prix

     Le prix de la GLI est lié à 2 facteurs :

Le niveau de garantie : les contrats GLI ne proposent pas les mêmes garanties. Il y en a qui proposent :

• le recouvrement total des loyers impayés ;
• l’indemnisation des coûts des procédures judiciaires engagées contre le locataire n’ayant pas payé son loyer.
• le remboursement des frais de la remise en état après une dégradation constaté dans le logement ;

L’ensemble de ces garanties vous permet de bénéficier d’une meilleure couverture. Cependant, le cumule de ces dernières fera grimper le prix de cette assurance. C’est pourquoi il est important de définir ses priorités et de déterminer la sécurité nécessaire.

Le montant du loyer : étant donné que l’assureur s’engage à couvrir le ou les non-paiements du locataire, le montant de la cotisation mensuelle est directement lié au loyer payé par ce dernier. Si vous avez souscrit à un contrat individuel qui ne concerne qu’un seul logement, le prix peut varier entre 2% et 4,5% du montant du loyer. Par contre, les cotisations peuvent baisser si vous avez souscrit à un contrat groupé qui couvre plusieurs logements. Elles peuvent varier entre 1,5% et 3%.

Que faut-il demander au locataire ?

    Pour que l’assurance choisisse d’assurer un logement contre des défauts de paiement du locataire, ce dernier doit impérativement présenter les justificatifs suivants au propriétaire qui les donnera directement à l’assureur :

• 3 derniers bulletins de salaire ( au moins 2,85 fois supérieur au montant du loyer);
• les 2 derniers avis d’imposition ;
• un contrat de travail ;
• un RIB ;
• une pièce d’identité ;
• une attestation de la CAF si le locataire touche les APL ou toute autre prestation 

Si le locataire est étudiant ou apprenti, il doit fournir une copie de sa carte d’étudiant  et un engagement de caution d’un tiers à la place des attestations de salaire.

4- Quand peut-on faire appel à la GLI ?

     Si vous êtes confronté à un loyer impayé, vous devez adresser, dans les délais prévus stipulés dans le contrat de location, un courrier de relance au locataire ainsi qu’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Vous devrez ensuite présenter l’ensemble des documents suivants à votre assureur: 

• la copie de la saisine d’huissier (le droit de saisir (un organe juridique, une personne) pour faire exercer un droit.) ;
• une copie du mandat de commandement de payer ;
• la copie du bulletin individuel d’adhésion ;
• une copie du bail ;
• la copie de la mise en demeure de payer et une copie de la lettre simple ;
• une copie de la dénonciation de la mise en demeure aux cautions (pour un locataire étudiant) ;
• le décompte des paiement du locataire, faisant apparaître les défauts de paiement ;
• la copie des lettres échangées avec le locataire et l’éventuel échéancier de paiement accordé par le propriétaire ;
• le dossier complet du locataire ;
• le dossier complet de la caution s’il est étudiant ;
• le numéro du contrat GLI, le nom du propriétaire, son prénom, son état civil et son adresse ;
• tous les documents complémentaires liés à l’instruction judiciaire ;
• les coordonnées de l’avocat éventuellement engagé dans la procédure.

Si le locataire paye un ou plusieurs loyers dus, entre le signalement et le versement des indemnités,  ils doivent être signalés à l’assureur.

Les indemnités sont, de manière générale, versées dès le 3ème mois à partir du 1er loyer impayé. La garantie se veut rétroactive c’est-à-dire qu’elle prend en compte les impayés dès le 1er mois de loyer non versé.

5- Quels sont les risques si vous ne souscrivez pas ?

    Le premier risque est le non-remboursement des loyers impayés. Il existe d’autres risques. En effet, en cas de détérioration au sein de votre logement, l’ensemble des frais de réparation et de nettoyage seront à votre charge :

• les dégradations faites par le locataire ;
• les frais d’état des lieux de sortie demandés par un huissier ;
• les frais d’entretien et de nettoyage

De plus, si vous ne faites pas le choix de vous assurer pour couvrir les frais de justice, ils resteront à votre charge. Cela comprend : 

• les frais de conseils juridiques
• les frais d’avocats

Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à faire appel au service de conseil juridique et fiscal de Mon AGIL. Il vous permettra de vous mettre en contact avec des professionnels juridiques et fiscaux.

Voilà, maintenant vous savez tout ce dont vous avez besoin pour souscrire à une assurance loyer impayé.

Sources : 

1. Est-il bien utile de s’assurer contre les loyers impayé ? – Le Figaro
2. Tout savoir sur l’assurance loyer impayé – Lelynx