Mis à jour le 9 novembre 2026 par Kevin Rubrice, fondateur de Mon AGIL, plateforme de prestations immobilières pour bailleurs et professionnels.
En bref
- Vous pouvez choisir votre locataire sur sa solvabilité, la stabilité de ses revenus, ses garanties et la complétude de son dossier. Tout critère personnel, comme l’âge, l’origine, la situation de famille ou l’état de santé, est une discrimination punie par la loi.
- Les pièces que vous pouvez demander sont fixées par un décret de 2015 : identité, domicile, activité et ressources. Une photo, un relevé bancaire ou une carte Vitale sont interdits.
- Pour limiter le risque d’impayé, combinez un taux d’effort raisonnable, une garantie (caution, Visale ou assurance loyers impayés) et la vérification des documents.
Quels critères a-t-on le droit d’utiliser ?
Le choix du locataire est libre, à une condition : il doit reposer sur des éléments objectifs liés à la capacité du candidat à payer le loyer et à respecter le bail.
| Critères autorisés | Critères interdits (discrimination) |
|---|---|
| Montant et régularité des revenus | Âge |
| Stabilité de l’emploi ou de l’activité | Origine, nationalité, nom de famille, lieu de résidence |
| Présence et solidité d’un garant ou d’une garantie | Sexe, situation de famille, grossesse |
| Dossier complet et pièces authentiques | État de santé, handicap, perte d’autonomie |
| Date d’entrée souhaitée, durée de location envisagée | Apparence physique, orientation sexuelle, identité de genre |
| Respect des conditions du bail (nombre d’occupants, animaux selon le cas) | Opinions politiques, activités syndicales, religion, mœurs, domiciliation bancaire, vulnérabilité économique |
La liste complète figure à l’article 225-1 du Code pénal. Refuser un logement pour l’un de ces motifs est puni de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (article 225-2). Le Défenseur des droits peut être saisi par un candidat écarté.
Concrètement, vous pouvez préférer un candidat dont les revenus couvrent mieux le loyer. Vous ne pouvez pas écarter un candidat parce qu’il est jeune, retraité, parent isolé ou bénéficiaire d’aides : les aides au logement et les prestations sociales comptent dans ses ressources.
Quels documents pouvez-vous demander ?
La liste est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Vous ne pouvez rien exiger d’autre.
| Catégorie | Exemples de pièces acceptées | Combien |
|---|---|---|
| Identité | Carte d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour | Une seule pièce |
| Domicile actuel | Trois dernières quittances de loyer, attestation sur l’honneur de l’hébergeant, attestation d’élection de domicile, dernier avis de taxe foncière | Une seule pièce |
| Activité professionnelle | Contrat de travail ou attestation de l’employeur, extrait Kbis, carte d’étudiant ou certificat de scolarité | Une ou plusieurs |
| Ressources | Dernier ou avant-dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de retraite, de bourse ou de prestations sociales des 3 derniers mois, simulation d’aide au logement de la Caf ou de la MSA, deux derniers bilans pour un indépendant | Une ou plusieurs |
Le garant fournit les mêmes catégories de pièces. S’il s’agit de Visale, le candidat présente le visa délivré par Action Logement. Les documents peuvent être des copies, et un candidat étranger peut produire des pièces équivalentes de son pays.
Quels documents sont interdits ?
L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit notamment de demander :
- une photo d’identité, en dehors de celle de la pièce d’identité ;
- une carte Vitale ;
- un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte ;
- une attestation d’absence de crédit en cours ou une autorisation de prélèvement automatique ;
- un contrat de mariage ou un certificat de concubinage ;
- un dossier médical ou un extrait de casier judiciaire ;
- une attestation du précédent bailleur, dès lors que le candidat peut fournir ses quittances ;
- un chèque de réservation ou tout versement avant la signature du bail.
Demander une pièce interdite expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.
Comment évaluer la solvabilité du candidat ?
On parle de taux d’effort : la part des revenus nets consacrée au loyer charges comprises. Aucune loi ne fixe de seuil. La règle des « revenus égaux à trois fois le loyer » est un usage, repris par de nombreuses assurances loyers impayés, qui correspond à un taux d’effort d’environ 33 %.
Exemple : pour un T2 loué 750 € charges comprises, l’usage conduit à rechercher des revenus nets d’environ 2 250 € par mois, pour le locataire ou pour l’ensemble des colocataires. Un candidat à 1 900 € avec un garant solide peut présenter moins de risque qu’un candidat à 2 300 € sans garantie et en période d’essai.
Regardez aussi la régularité des revenus plus que leur niveau : un salaire stable, une retraite ou une activité indépendante établie depuis plusieurs années pèsent davantage qu’un revenu ponctuel élevé.
Quelle garantie choisir ?
| Garantie | Ce qu’elle couvre | À savoir |
|---|---|---|
| Caution solidaire (un proche) | Loyers et charges impayés, selon l’acte signé | Acte de cautionnement écrit, avec le montant et la durée |
| Visale (Action Logement) | Loyers impayés pendant la durée du bail, selon les conditions de Visale | Gratuite pour le bailleur et le locataire, réservée à certains profils (jeunes, salariés sous conditions) |
| Assurance loyers impayés | Loyers impayés, souvent dégradations et frais de procédure | Payante pour le bailleur, avec ses propres critères d’acceptation du dossier |
Attention au cumul : un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi de 1989).
Comment vérifier un dossier ?
- Avis d’imposition : le service de vérification des avis d’impôt, sur impots.gouv.fr, confirme qu’un avis est authentique à partir du numéro fiscal et de la référence de l’avis.
- Cohérence des pièces : le salaire des bulletins doit correspondre au contrat de travail et à l’avis d’imposition, et l’adresse de l’employeur doit exister.
- DossierFacile : ce service de l’État permet aux candidats de constituer un dossier dont les pièces sont contrôlées. Un dossier DossierFacile vous fait gagner du temps sans rien exiger d’illégal.
- Contact avec l’employeur : vous pouvez vérifier l’existence de l’entreprise et du poste, sans demander d’informations personnelles.
Pour aller plus loin sur les faux dossiers, voir notre article Doutes sur votre locataire et ses documents.
La visite : ce que vous pouvez demander au candidat
La visite sert à présenter le logement et à vérifier que le projet du candidat correspond au bien : date d’entrée, nombre d’occupants, durée envisagée. Vous pouvez parler de son emploi et de ses garanties. Vous ne pouvez pas l’interroger sur sa vie privée, ses projets familiaux, sa santé ou sa religion.
Traitez tous les candidats de la même façon : mêmes questions, mêmes pièces demandées, même délai de réponse. C’est la meilleure protection en cas de contestation. Conservez une trace des raisons objectives de votre choix.
Si vous habitez loin du logement, vous pouvez déléguer les visites. Voir aussi Comment trouver des locataires : les erreurs à éviter.
Ce que fait Mon AGIL
Mon AGIL fait visiter votre logement aux candidats à votre place, partout en France, à partir de 64 € HT l’heure. Une fois le locataire choisi, nous réalisons l’état des lieux d’entrée sous 48 h, avec un rapport numérique et des photos horodatées, dès 70 € HT pour un T1 vide. Le choix du locataire reste le vôtre.
→ Faire visiter mon logement · Commander l’état des lieux d’entrée
Questions fréquentes
Peut-on refuser un candidat qui n’a pas de garant ?
Oui, si le refus repose sur une évaluation objective de sa solvabilité. Proposez-lui de vérifier son éligibilité à Visale, gratuite pour vous comme pour lui.
La règle des trois fois le loyer est-elle obligatoire ?
Non. C’est un usage, souvent exigé par les assurances loyers impayés. Le bailleur reste libre de son appréciation, tant qu’elle repose sur des critères objectifs.
Peut-on demander une photo ou un relevé de compte au candidat ?
Non. Ces pièces figurent parmi les documents interdits par l’article 22-2 de la loi de 1989. Le bailleur s’expose à une amende administrative.
Peut-on refuser un locataire qui touche des aides au logement ?
Non, pas pour ce motif. Les aides au logement et les prestations sociales font partie des ressources que le candidat peut justifier.
Combien de candidats faut-il recevoir avant de choisir ?
Il n’y a pas de règle. Fixez une date limite de dépôt des dossiers et comparez-les avec la même grille, ce qui évite de choisir trop vite le premier candidat.
Sources : Code pénal, articles 225-1 et 225-2 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22-1 et 22-2 (Légifrance) ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives ; service-public.gouv.fr, « Futur locataire d’un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire » (vérifié le 10 avril 2025) ; grille tarifaire nationale Mon AGIL 2026.