Que faire en cas de désaccord d’état des lieux ?

L’état des lieux est la partie incontournable d’un emménagement ou d’un déménagement. Il se fait à l’entrée et à la sortie du logement, afin de constater d’éventuelles dégradations après le passage du locataire. Si vous, Autogestionnaire, voulez louer votre logement, vous serez amené à en faire quelques-uns. Cependant, il se peut, parfois, qu’il y est un désaccord entre vous et votre/vos locataire(s) sur ce fameux état des lieux. 

Nous allons vous montrer au travers de cet article, comment faire si vous rencontrez ce problème.

1- Comment fonctionne un état des lieux ?

     En 2014, après l’arrivée de la loi ALUR ou Duflot II, l’état des lieux est devenu incontournable et a trouvé un encadrement légal. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové met le bailleur et le(s) locataire(s) sur un pied d’égalité. En effet, elle explique clairement ce qu’il doit être précisé dans un état des lieux. 

L’état des lieux doit être identique à l’entrée et à la sortie, afin de pouvoir comparer équitablement les mêmes critères. Il doit être aussi réalisé par les deux parties (ou un mandataire par procuration), pour pouvoir le rédiger et signer à l’amiable, de manière contradictoire. Grâce à notre aide à l’autogestion immobilière, Mon AGIL, vous pouvez directement faire appel à des professionnels qui se chargeront de le réaliser.

2- Quand est-ce qu’il peut y avoir désaccord ?

     Il y a désaccord lorsque les constats de l’état des lieux du bailleur et du(es) locataire(s) sont différents. 

Les raisons

Cela peut être à cause de : 

• La propreté du logement : il peut arriver que le bailleur et le locataire ne soient pas d’accord sur certaines tâches, trous dans les murs, marques, etc.

• La date de l’état des lieux : il est important d’être en accord avec l’autre partie sur la date de l’état des lieux. Si ce n’est pas le cas, l’une, voire les deux parties, peuvent faire appel à une personne mandatée afin de pouvoir effectuer l’état des lieux à la place. 

• L’usure des équipements : L’usure normale qui se fait avec l’utilisation courante de l’équipement et qui ne peut être déduite du dépôt de garantie du locataire, et l’usure causée par ce même locataire. Si c’est le cas, une déduction directe sur le dépôt de garantie est envisageable. Afin de pouvoir s’assurer de la bonne foi des parties, il est possible de vérifier la grille de vétusté qui a été effectuée lors de l’état des lieux d’entrée afin de faire une comparaison et voir qui est en tort.

Les huissiers

Cependant, si un ou plusieurs de ces désaccords n’est pas résolu, les parties peuvent faire appel à un huissier pour régler la situation. Mais il est important de rappeler que demander l’aide d’un huissier engage des frais supplémentaires. Pour un logement :

• De plus de 50 m2 : 196,77 € T.T.C
• Entre 50 et 150 m2 : 222,30 € T.T.C
• De plus de 150 m2 : 312,39 € T.T.C

Le bailleur et le locataire doivent obligatoirement se partager les frais de l’huissier. Grâce à notre site s’aide à l’autogestion Mon AGIL, vous pouvez demander l’aide d’un tiers afin de vous aider.

3- Les démarches à réaliser

     Si un désaccord est constaté, nous trouvons différentes solutions, que ce soit pour l’état des lieux d’entrée ou de sortie. 

Quelles est votre situation ?

Il existe plusieurs situations si vous voulez contester l’état des lieux : 

• Premier cas de figure, l’état des lieux n’est pas encore signé : 

Dans ce cas-là, la responsabilité des deux parties n’est pas encore engagée, c’est-à-dire que personne ne risque rien d’un point de vue juridique. Cela vous laisse la possibilité de résoudre les problèmes à l’amiable directement. Vous pouvez aussi noter vos remarques sur le document, afin d’avoir une trace écrite, tout en vous accordant sur la manière de rédiger. En revanche, si aucun accord est trouvé, vous pouvez faire appel à un huissier afin de résoudre le problème.

• Deuxième cas de figure, l’état des lieux est signé :  

Même s’il est déjà signé, il est encore possible de revenir sur un état des lieux 10 jours après la signature. En effet, ce délai peut être prolongé jusqu’à 1 mois dans le cadre d’un dysfonctionnement de matériel de chauffage. Il suffit simplement d’annoter ce qu’il faut modifier, à condition que les parties soient en accord.

Cependant, la contestation d’un état des lieux déjà signé est difficile à mettre en œuvre. Effectivement, un état des lieux se rédige et se signe à l’amiable, de façon contradictoire en présence des deux parties. Ce qui veut dire que leurs responsabilités sont engagées, et cela empêche toutes contestations. Enfin, si vous avez des preuves démontrant votre bonne parole, vous pouvez les présenter après un recours en justice.

Comment faire ?

Cette procédure se fait en 4 étapes : 

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester l’état des lieux, à destination de l’autre partie pour trouver un accord.
• Saisir un conciliateur de justice, si aucun accord n’a été trouvé. Cet élément persuasif va montrer votre détermination et, possiblement, régler le litige.
• Saisir la commission départementale de conciliation, si l’aide du conciliateur de justice n’a pas fonctionné. Par ailleurs, cette procédure est gratuite. Pour entamer cette démarche, vous avez besoin d’écrire un courrier recommandé, avec accusé de réception, contenant :- La liste de tous les points de désaccord avec l’autre partie
  – Une demande de convocation de l’autre partie
  – Vos coordonnées et celles de l’autre partie
  – Les pièces justificatives (copie du contrat de bail, photo, etc.)

Si un accord est trouvé par la Commission départementale de conciliation avec l’autre partie, il sera rédigé sous forme de contrat et signé par les deux parties.

• Saisir le greffe du tribunal d’instance, en dernier recours, si aucune des solutions précédentes n’ont fonctionné.

La démarche est différente en fonction du montant du désaccord :

• Si le montant est inférieur à 4000 € : il faut adresser un courrier en recommandé avec avis de réception pour saisir le greffe.
• Si le montant est supérieur à 4000 € : la procédure demandera les services d’un avocat. Il y aura aussi besoin d’un recours à un huissier de justice pour assigner l’autre partie afin de partager les frais.  

De manière générale, la solution la plus simple est de s’arrêter à la première étape, c’est-à-dire la lettre recommandée. 

Maintenant, vous avez tous les éléments nécessaires afin de gérer correctement un désaccord lors d’un état des lieux.

Sources : 

1. Désaccord état des lieux – Papernest
2. Contestation état des lieux – Aide-sociale.fr
3. Comment contester un état des lieux de sortie ? Lebonbail.fr